나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50662 [1] 전라남도 완도군 신지면 신리 527-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 신지면 신리 소재 '신리마을' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주상용,농경지 등인 지방도변 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 부정형,상업용 건부지임.

인접 도로상태

3필지 일단이며 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 기호(2): 계획관리지역. 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1)~(3): 공부상 '전' 또는 '임야' 이나, 현황 3필지 일단의'상업용 건부지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(4-가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 징크판넬마감, 강화유리 등, 내부: 인테리어마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

상업용(2종근린생활시설)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.2.3. 공부상 ‘전’ 또는 ‘임야’이나, 현황 3필지 일단의 ‘상업용 건부지’이며, 일부가 접도구역에 저촉됨
3. 목록1.2.는 2023.10.12.자로 전용허가가 이루어짐(2026.5.20.자 신지면 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

물건명: 전라남도 완도군 신지면 신리 527-11 근린시설

사건번호: 해남지원 2025타경50662 (1)

소재지: 전라남도 완도군 신지면 신리 527-11

용도: 근린시설 (2종근린생활시설)

감정가: 1,284,179,200원

토지면적: 2108.00㎡ (약 637.72평)

건물면적: 482.52㎡ (약 145.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 완도농업협동조합 (추정)

1. 1 입지조건

위치: 완도군 신지면 신리 소재 '신리마을' 북서측 근거리에 위치함

주위 환경: 주상용, 농경지 등 지방도변 상가지대

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 상황은 보통임

인접 도로상태: 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함 (일부 접도구역 저촉)

토지 이용 현황: 3필지 일단의 부정형 상업용 건부지

1. 2 권리분석

말소기준권리: 2024년 8월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 960,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

등기부채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 960,000,000원

건물 등기부채권 총액: 1,219,346,527원

인수되는 권리:

임차인 현황:

* 임차인: 박

대항력: 있음

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2023-10-23

비고:

* 임차인: 박행운

대항력: 없음

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 상 표기)

주의: 상기 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, '박 ' 임차인은 대항력이 있으므로 보증금 10,000,000원 및 차임 1,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1. 3 상권분석

주변 상권: 지방도변에 위치한 상가지대로, 주상용 건물과 농경지가 혼재되어 있습니다.

용도: 본 건물은 2종 근린생활시설로 상업용으로 이용 중에 있습니다.

잠재력: 지역 기반 상권으로서 성장 가능성을 가지고 있습니다.

1. 4 생활정보

주변 시설: '신리마을'과 인접해 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통: 차량 접근이 용이한 지방도변에 위치하여 교통은 편리한 편입니다.

1. 5 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박 임차인의 보증금 10,000,000원은 인수될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자의 실질적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

공부와 현황의 차이: 토지가 공부상 '전' 또는 '임야'이나, 현황은 '상업용 건부지'로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

접도구역 저촉: 일부 토지가 접도구역에 해당하여 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

전용허가: 목록 1, 2번 토지는 2023년 10월 12일자로 전용허가가 이루어졌습니다. 이는 향후 상업용 건물 운영에 긍정적인 요소이나, 상세 내용을 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 건물 내부의 임대 관계가 불명확하여 실제 수익률 파악 및 임대차 승계 여부 확인이 필요합니다.

1. 6 종합 의견

본 물건은 지방도변에 위치한 상업용 건부지 및 건물로, 지역 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, 토지에 대한 전용허가가 완료되어 있어 상업용 건물 운영에 유리한 측면이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와 현황의 차이, 접도구역 저촉 등의 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

1. 7 투자 포인트

지역 상권의 성장 가능성: 완도 지역의 개발 계획 및 신리마을의 발전 추이에 따라 상권 가치가 상승할 수 있습니다.

전용허가 완료: 상업용 건물로서의 운영 및 개발에 있어 법적 제약이 일부 해소된 상태입니다.

보수적 접근 필요: 대항력 있는 임차인 문제 및 현황과 공부의 차이 등 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 투자가 요구됩니다.

1. 8 예상 입찰가

감정가는 1,284,179,200원입니다.

이 물건은 대항력 있는 임차인, 공부와 현황 불일치, 접도구역 저촉 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명세서에 표기되었으나, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 10,000,000원 인수가 예상되므로, 이에 대한 실질적인 인수 비용을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 주변 시세 등을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 제한적이나, 리스크 요인을 감안하여 10억 원 ~ 11억 원 범위 내에서 검토하는 것을 권고합니다. (이는 추정치이며, 최종 결정은 개별적인 추가 조사 및 판단에 따라야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.