나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52126 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 203동 16층 1608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 서측 인근에 위치하는 '성호2차아파트 203동 16층1608호(전유면적:59.79㎡ /남향/복도식) 아파트이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

성호2차아파트 203동 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 아파트 내 16층 1608호로서, 외벽: 시멘몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52126 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 203동 16층 1608호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장상 총괄표제부상 아파트 단지 정보:

- 전체 대지면적: 73,759.8㎡ (약 22,313.7평)

- 전체 건물면적: 15,419.98㎡ (약 4,663.2평)

- 전체 연면적: 370,394.556㎡ (약 112,026.8평)

- 세대수: 4,125세대

- 동수: 15개동

- 부속건축물 수: 17개동

- 총 주차대수: 2,494대

- 사용승인일: 2003-11-07

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동에 소재한 '성호2차아파트' 203동 16층 1608호입니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

교육 시설로는 '중진초등학교'가 서측 인근에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 기흥세무서장의 압류(갑11)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑9, 2017-02-28): 주식회사미향

* 소유권 이전 (갑10, 2020-04-29): 주식회사올마이너 (매매 69,000,000원)

* 주택임차권 (을9, 2024-05-23, 말소): 조규형 (전입/확정일자 2020-05-04)

* 압류 (갑11, 2025-04-18, 말소): 기흥세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매 (갑12, 2025-10-02, 말소): 주택도시보증공사 (채권액 85,000,000원)

총 등기부채권액은 85,000,000원입니다.

임차인 현황 및 권리 분석:

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (정보 상충)

* 임차인: 조

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-04

확정일자: 2020-05-04

배당신고일자: 2024-05-23

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (정보 상충)

인수 보증금 합계: 0원 (등기부 및 임차인 현황 상세 분석 기준)

주의사항:

* 임차인 조규형은 보증금 85,000,000원으로, 전입일자 및 확정일자가 모두 2020년 5월 4일이나, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 존재하여 추가 확인이 필요하며, 해당 보증금은 인수되지 않는 것으로 간주되나, 잠재적 인수 위험성을 배제할 수는 없습니다.

* 임차인 장혜영은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자는 2025년 9월 5일입니다. 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 함께 기재되어 있어 면밀한 조사가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 사항은 경매 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 기관을 통한 확인이 필수적입니다.

* 공동담보 관련 정보는 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 아파트 단지 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 소재합니다.

* 교육: '중진초등학교'가 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설, 공원을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 성호2차아파트는 2003년에 사용 승인된 아파트로, 총 15개동, 4,125세대로 구성된 대단지입니다. 최고 24층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 정보 불일치: 등기부상 주택임차권이 말소되었고 임차인들의 대항력이 없다고 명시되었으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 함께 기재되어 있어 실제 임차인의 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 보증금이나 월세 부담이 낙찰자에게 전가될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항은 경매 절차 및 인수 후에 발생할 수 있는 복잡성을 내포하고 있을 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건의 경우, 다른 담보 물건과의 관계 및 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 법률 전문가의 검토가 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 경매 물건으로, 아파트로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

그러나 등기부상 임차권이 말소되었음에도 불구하고 '대항력있는임차인'이라는 문구가 특이사항으로 명시된 점, HUG 인수조건 변경 등 이해관계 및 권리 관계가 복잡할 수 있는 요소들이 존재합니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 내 성호2차아파트 단지 내 물건으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 59.79㎡ (약 18.09평)의 일반적인 소형 평형대로, 실수요자 및 투자자 모두에게 접근 가능한 면적입니다.

* 최근 시세 데이터를 고려할 때, 잠재적 리스크 요인을 해소하고 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 2026년 7월 거래된 유사 면적대의 매매가는 60,000,000원에서 69,700,000원 사이를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 70,000,000원입니다.

본 건은 16층으로 비교적 높은 층에 해당하나, '대항력있는임차인' 관련 정보 불일치 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 67,000,000원을 제안합니다.

이는 최근 거래가 범위 내에 있으며, 감정가 대비 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 상세 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.