나이스옥션 법원경매 순천 2025타경653 [1] 전라남도 순천시 조례동 1432-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 소재 ‘남촌마을’남서측 근거리에 위치하며, 부근은 자연림 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 북측으로 855번 지방도가 통과하고 있으나, 면소재지 외곽에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통이하임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 지상에 자연생소나무 등이 자생중인 자연림상태임.

인접 도로상태

지적상 북측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2)토지의 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(500m제한구역(양, 염 소, 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 도로구역(2013-06 -05)<도로법>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일부 지상에 연고자 미상의 분묘 약 10여기가 소재함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 '순천왕조초등학교' 남서측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지 및 다세대주택 등의 공동주택 및 단독주택, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 다세대주택단지까지 차량접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치 하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제4층 제402호로서, 외벽: 적벽돌쌓기 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택단지 남측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 다세대주택부지의 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-06- 15)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재로 내부출입이 불가능한 상태인 바, 내부상태는 주거용도 로서의 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

세영빌라 '나동' 4층 402호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경653 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 순천시 조례동 1432-3, 세영빌라 '나동' 4층 402호

용도: 다세대주택

구분건물 전용면적: 62.78㎡ (약 19.0평)

토지 면적(지분): 46.12㎡ (약 13.9평)

건물 규모: 1992년 2월 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 55,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 조례동에 위치하며, '순천왕조초등학교' 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택 등 공동주택과 단독주택, 그리고 중소규모의 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동: 강성숙(1996.10.10) → 김순곤(2015.05.11, 2014타경13447에 의한 매각)

말소기준권리: 김명자 근저당권 (2025.08.25 접수, 20,000,000원)

현재 진행 중인 경매 개시 결정: 김명자 임의경매 (2025.10.02 접수, 15,152,054원)

총 등기부 채권액: 20,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.2. 임차인 현황

임차인: 오기웅

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-03-18

대항력: 있음

주의사항: 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

인수할 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 1992년 건축 연식 및 가까운 지번(1432-4번지)을 가진 '세영다동' 4층 물건이 2026년 2월 80,000,000원에 거래되었습니다.

한편, 2017년 신축된 '타운하우스지뜨'의 경우, 2025년 6월 415,000,000원, 2026년 5월 360,000,000원에 거래된 사례가 있어, 건축 연식에 따른 시세 차이가 크게 나타납니다.

4.2. 지역 상권 특성

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 배후 주거 단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

순천왕조초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

아파트 단지 및 다세대 주택 등 주거 밀집 지역에 속해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 오기웅 씨가 대항력을 보유하고 있으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 이슈를 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 분묘기지권 (또는 매각으로 소멸되지 않는 지상권)

토지 감정평가서 요약에 따르면, 본건 토지 일부에 연고자 미상의 분묘 약 10여기가 소재한다는 내용이 있습니다. 또한, 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 토지 활용 및 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 사항으로, 정확한 권리 관계 및 현황 파악이 필수적입니다. (참고: 제시된 토지 감정평가 요약의 '고흥군 포두면' 정보는 본건 소재지(순천시 조례동)와 달라, 본건과는 무관한 별개 토지 정보일 가능성이 높습니다.)

6.3. 건물 내부 상태

현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 주거용도로서 통상적인 현상 및 관리 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한 및 기타

본건 건물 부지는 제2종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 조례동 소재 다세대주택으로, 인근 학교 및 주거단지와의 접근성이 양호한 편입니다. 1992년 건축된 건물로 연식이 있으나, 유사 연식의 주변 물건 거래 사례 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

권리상 말소기준권리 이하의 채무는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 분묘기지권(또는 매각으로 소멸되지 않는 지상권)은 본건 취득 시 반드시 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히, 분묘기지권 또는 지상권은 법적 검토가 필수적이며, 취득 후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 5,500만원 대비 유사 연식 건물의 최근 거래 사례(8,000만원)를 고려할 때, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 순천시 조례동은 주거지로서 입지가 안정적이며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 분석의 명확성 (일부): 말소기준권리 이하의 등기부상 채무는 소멸되므로, 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다. (단, 대항력 임차인 및 분묘 관련 사항은 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 55,000,000원입니다.

유사 연식 및 지번의 인접 건물(1432-4번지, 1992년식)이 80,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본건의 현재 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하나, 인수 보증금은 0원이므로 실질적인 인수 금액에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

다만, 분묘기지권 또는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주요 리스크이며, 이에 대한 면밀한 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

잠재적 리스크 해소 가능성, 향후 시세 상승 여력 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 수준인 55,000,000원 내외 또는 그 이하에서 시작하여, 리스크 요인 해결에 필요한 비용을 고려한 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 약 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.