나이스옥션 법원경매 순천 2025타경658 [1] 전라남도 순천시 별량면 구룡리 671-12 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 순천시 별량면 구룡리 소재‘구룡마을’남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수순수 경지정리지대 임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,4) 평지 내 가장형 토지로서, '답'으로 이용중임. 기호(2) 평지 내 유사가장형 토지로서, '답'으로 이용중임. 기호(3) 평지 내 세장형 토지로서, '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 북측과 서측으로 노폭 약 3~4m 포장도로에 접함. 기호(2) 남측으로 노폭 약 3~4m 포장도로 및 동측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접함. 기호(3) 동측으로 노폭 약 3~4m 포장도로에 접함. 기호(4) 남측과 서측으로 노폭 약 3~4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 농림지역 가축사육제한구역(해안선 1,000m(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경658 (1)

소재지: 전라남도 순천시 별량면 구룡리 671-12

용도: 답 (논)

감정가: 33,540,000원

토지면적: 644.63㎡ (약 195.05평)

토지지분: 644.628075㎡ (약 195.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 김OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유물분할 경매, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 몰수

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 별량면 구룡리 소재 ‘구룡마을’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 순수 경지정리지대로, 북쪽으로는 금지천이 흐르고 남쪽으로는 순천만에 인접한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 인근 지역에서는 도로 교통망이 점진적으로 개선되고 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북측과 서측으로 노폭 약 3~4m 포장도로에 접합니다.

기호(2) 토지는 남측으로 노폭 약 3~4m 포장도로 및 동측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접합니다.

기호(3) 토지는 동측으로 노폭 약 3~4m 포장도로에 접합니다.

기호(4) 토지는 남측과 서측으로 노폭 약 3~4m 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 공히 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(해안선 1,000m 이내 전 축종 제한) [가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률] 및 농업진흥구역 [농지법]으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

본건은 농경지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있으며, 인근 지역(별량면 신촌·거차마을)에서 농어촌 취약지역 생활여건 개조사업이 선정되는 등 농촌 지역의 정주 여건 개선 사업이 추진되고 있습니다. 별량면 지역에는 관광객을 위한 숙박 시설(펜션, 모텔 등)이 일부 운영되고 있습니다.

순천시 차원에서는 쓰레기 소각장(공공자원화시설) 건립 관련 논란이 지속되고 있으며, 관련 특별조직(TF)이 가동되어 논의가 진행 중입니다. 또한, 인근 지역(별량면 대룡리)에서 동물화장장 건립 신고가 접수되어 지역 주민들과의 갈등이 발생한 사례도 있습니다. 다만, 이러한 시설들이 본건과 직접적으로 인접해 있지는 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 갑1: 1974-03-22 접수, 소유권 이전 (김종규)

* 갑2: 2025-09-30 접수, 소유권 이전 (김석현 외 6명, 상속) - 현재 소유권자들이 경매 대상 토지를 공유하고 있음을 시사합니다.

* 갑3: 2025-10-15 접수, 임의경매 (김철휘) - 말소기준권리이며, 본 경매개시결정(공유물분할)에 의해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 갑4: 2026-03-05 접수, 2번 정환희 지분압류 (순천시) - 말소 예정

* 갑5: 2026-03-05 접수, 2번 정수희 지분압류 (순천시) - 말소 예정

* 갑6: 2026-03-05 접수, 2번 정서희 지분압류 (순천시) - 말소 예정

등기부채권 총액은 0원으로 확인됩니다. 본건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 낙찰과 동시에 등기부상의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 농지(답)이므로, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 차이가 있습니다. 주로 농업적 이용 가치와 향후 토지 이용 계획의 변경 가능성 등을 중심으로 평가해야 합니다. 주변에 농경지가 넓게 분포하고 있어 농업 활동이 주요 경제 활동으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 다만, 순천시 별량면은 지역 생활여건 개선 사업이 추진되는 지역 중 하나이며, 인근 도시 지역과의 연계를 통해 생활 편의성을 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 관광객을 위한 펜션 등 숙박 시설이 일부 존재하여 지역의 관광 잠재력도 엿볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 전액이 몰수되므로, 입찰 전 반드시 해당 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 공유물분할 경매의 특성: 본건은 공유물 분할을 위한 경매로, 토지의 특정 부분에 대한 소유권이 확정되는 절차입니다. 경매 절차 진행 시 공유자 간의 추가적인 분쟁 가능성은 낮으나, 소유권 확정 후에도 주변 토지와의 경계 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 농업진흥구역 및 가축사육제한구역: 농지법에 따른 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따르며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발에 제약이 있습니다.

* 도시 광역 개발 및 환경 이슈: 순천시에서 추진 중인 쓰레기 소각장 관련 논란 등 도시의 대규모 개발 또는 환경 관련 이슈가 향후 지역 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 별량면 구룡리의 농업진흥구역 내 답 토지로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 물건입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 관련 법규에 따른 토지 이용 제한이 있습니다. 주변은 농경지가 주를 이루는 농촌 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 등기부상 다수의 지분압류가 존재하나, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 가치: 농업진흥구역 내의 토지로, 농업 활동을 위한 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

* 명확한 소유권 확보: 공유물분할 경매를 통해 명확하고 단일화된 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 순천시 및 별량면 지역의 생활 여건 개선 사업 추진 등을 고려할 때, 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 33,540,000원입니다. 본건은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 농업적 가치와 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수해야 할 권리 및 보증금이 없으므로, 감정가 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.