나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33862 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층에이701호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 리치타워 제1동 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 주변은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 주변에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제7층 제7층 제에이701호[일련번호 가)], 제에이702호[일련번호 나)], 제에이703호[일련번호 다)], 제에이704호[일련번호 라)], 제에이705호[일련번호 마)], 제에이706호[일련번호 바)], 제비701호[일련번호 사)], 제비702호[일련번호 아)], 제비703호[일련번호 자)], 제비704호[일련번호 차)], 제비705호[일련번호 카)], 제8층 제에이801호[일련번호 타)], 제에이802호[일련번호 파)], 제에이803호[일련번호 하)], 제에이804호[일련번호 가‘)], 제에이805호[일련번호 나’)], 제에이806호[일련번호 다‘)], 제비801호[일련번호 라’)], 제비802호[일련번호 마‘ )], 제비803호[일련번호 바’ )], 제비804호[일련번호 사‘)], 제비805호[일련번호 아‘)]로서, 외벽 : 미장석, 강화유리 등, 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)~아') 사무소(공실상태)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33862 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-1 리치타워 1동 7층 에이701호

용도: 업무시설

감정가: 444,000,000원

토지면적: 77.86㎡ (약 23.55평)

건물면적: 243.97㎡ (약 73.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 재단법인

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 왕복 8차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 도로에 접하고 있어 교통망이 양호합니다.

2.3. 주변 환경

나주혁신도시 내에 위치하여 공공기관 및 다양한 편의시설 접근이 용이한 편입니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다. 현재까지 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 재단법인 전남연구원

* 보증금: 4,600,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2016-06-20

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인 정보는 제공된 자료 기준이며, 실제 현황과 다를 수 있습니다. 특히, 등기부등본 상 동일 일자에 동일 금액으로 설정된 전세권(재단법인 광주전남연구원)이 '인수' 권리로 명시되어 있어, 해당 전세권의 권리 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2016-06-20 접수된 재단법인 광주전남연구원의 전세권설정 (금액: 4,600,000,000원, 말소: 인수)

* 소멸 예정 권리:

* 주식회사 욜로 근저당권 (2018-08-27, 3,000,000,000원)

* 주식회사 어니스트대부 근저당권 (2019-10-11, 4,680,000,000원)

* 나주시 압류 (2024-03-14)

* 나주세무서장 압류 (2024-08-13)

* 재단법인 임의경매 (2025-10-10, 4,640,328,767원)

3.3. 등기부 채권 총액

12,280,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음 (자료상 확인)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 나주혁신도시는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 복합적으로 분포되어 있습니다. 이는 다양한 업종의 상업시설이 운영되고 있음을 시사합니다.

4.2. 지역 내 위상

리치타워는 나주혁신도시 내에 위치한 업무 및 근린생활시설 복합 건물로, 지역 내 상업 및 업무 활동의 거점 역할을 할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

나주혁신도시는 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 복합혁신센터에는 수영장, 평생학습관, 체육관 등이 있으며, 생활SOC 복합센터에는 로컬푸드 직매장, 어린이 도서관, 육아 지원센터 등이 들어설 예정입니다. 또한, 일반 편의점, 음식점, 금융기관, 학원, 미용실 등 다양한 근린생활시설이 주변에 입점해 있습니다.

5.2. 공공기관시설

한국전력공사, 한국농어촌공사 등 다수의 공공기관이 이전하여 운영 중이며, 일부 기관에서는 회의실, 체육시설 등을 주민에게 개방하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보물 중 다른 물건의 경매 진행이나 처분 결과에 따라 본 물건의 가치나 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 공실 상태

본건(일련번호 가) 사무소)는 현재 공실 상태로 파악됩니다. 이는 임대수익 발생에 공백이 있음을 의미합니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계에 대한 정보가 현재 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시라는 지역적 이점과 주변의 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 교통망 또한 양호한 편입니다. 하지만 46억 원이 넘는 전세권이 '인수'되는 권리로 파악되어, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이로 인해 실질적인 투자 가치 산정에 신중을 기해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점, 현재 공실 상태라는 점 등도 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 내 입지: 지역 개발 및 공공기관 이전으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 교통 및 편의시설 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하고, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 다목적 활용 가능성: 업무시설로서의 기능 외에도 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 권리(전세권 4,600,000,000원)를 제외하고 신중하게 산정해야 합니다. 현재 감정가는 444,000,000원이나, 인수 부담금이 매우 높아 일반적인 경매 투자 접근 방식으로는 접근하기 어려운 물건으로 판단됩니다. 인수 보증금(0원)은 없으나, '인수'되는 전세권의 규모를 고려할 때, 본 감정가로는 낙찰 시 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서, 실제 입찰가는 인수 부담금과 향후 시장 가치, 추가적인 리스크 분석 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 결정해야 하며, 권리 분석 결과에 따르면 낙찰자가 46억 원의 전세권을 인수해야 하므로, 본 감정가(4.44억 원) 대비 매우 높은 추가 자금 부담이 발생합니다. 투자 가치가 현저히 낮다고 판단되어, 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.