나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51531 [1] 전라남도 무안군 무안읍 신학리 464-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 무안읍 신학리 소재 '병곡마을' 내에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지, 축사 등이 소재하는 농촌취락지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지인 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 북측으로 소폭의 아스팔트포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)-계획관리지역 , 자연취락지구(2018-12-20)(병곡), 가축사육제한구역(200m제한 구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역 (원추표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(장애물제한표면구역)<공항시설법>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 철근콘크리트조 슬라브 위 강판지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1997.03.10) 외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 몰탈위페인트, 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감등입니다.

이용상태

기호(2-가)는 주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 (2-가)는 공부상 슬라브지붕이나, 현황 슬라브 위 강판지붕이오니, 경매입찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). 현황은 '슬라브 위 강판지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

* 사건번호: 목포지원 2025타경51531 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 무안읍 신학리 464-1 (신주소: 병곡길 16)

* 토지 면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

* 건물 면적: 47.00㎡ (약 14.2평)

* 용도: 단독주택

* 구조: 철근콘크리트조 슬라브 위 강판지붕 단층

* 사용승인일: 1997년 3월 10일

1.2. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 18,460,000 원

* 토지 지분: 59㎡ (약 17.8평)

* 건물 지분: 23.5㎡ (약 7.1평)

* 매각 대상: 일괄 매각 (지분)

1.3. 경매 정보

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 강OO

* 특이사항: 형식적 경매, 공유자 우선매수신고, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건(공유자 우선매수권 1회 제한), 현황 슬라브 위 강판지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 전라남도 무안군 무안읍 신학리 소재 '병곡마을' 내에 위치합니다.

* 주위 환경은 단독주택, 농경지, 축사 등이 소재하는 농촌취락지대로서 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 필지 북측으로 소폭의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* * 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 28일

* 대항력: 있음

* 임차인 김 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다. 금액이 0원이라도 법적 해석이나 실제 관계에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 명도 과정에서 면밀한 검토와 전문가의 조언이 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부:

* 갑2 (2021-01-06): 소유권 이전 (정형수)

* 갑3 (2021-02-02): 소유권 이전 (김윤금 외 1명, 매매)

* 갑4 (2025-09-25): 지분 전부 이전 (강혜영, 상속)

* 갑5 (2025-10-15): 지분 임의 경매 (강혜영, 말소기준권리)

* 건물 등기부: 토지 등기부와 동일한 순서 및 내용으로 기재되어 있습니다.

* 등기부상 채권 총액: 0원 (청산을 위한 형식적 경매로 추정됨)

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 말소기준권리(갑5, 2025-10-15)를 기준으로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 김 의 경우, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 지상권 등 등기되지 않은 물권이나 법정지상권 등은 별도의 확인이 필요하나, 제공된 정보상으로는 해당 사항이 명확히 드러나지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본 건 소재지인 무안군 무안읍 신학리 일대는 농촌취락지대로서, 단독주택 거래는 활발하지 않은 편입니다.

* 인근 유사 물건의 시세는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 대략 1억 5천만원에서 2억 5천만원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. (구체적인 실거래가는 검색 결과에서 단독주택 거래가 많지 않아 직접적인 비교는 어렵습니다.)

* 본 건의 감정가 18,460,000원은 주변 시세 범위 내에 있으나, 토지 지분(약 17.8평)과 건물 지분(약 7.1평)만을 고려했을 때, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

4.2. 주변 시설

* 본 건 주변으로는 농경지와 주택들이 혼재되어 있으며, 병곡마을 내에 위치하여 기본적인 생활 기반은 갖추고 있습니다.

* 농촌 지역 특성상 간헐적으로 축사 시설이 존재할 수 있으며, 이는 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 잠재적인 혐오시설(예: 축사)의 존재 가능성은 염두에 두어야 합니다.

* 편의시설, 학교, 병원 등은 무안읍 중심지 또는 인근 도시로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건은 농촌 지역의 단독주택이므로, 대규모 편의시설은 인근 읍내로 이동하여 이용해야 합니다.

5.2. 교육시설

* 인근 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 있을 수 있으나, 구체적인 학군 및 통학 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매 특이사항

* 본 경매는 일반적인 채권 담보 경매와 달리, 공유물 분할 또는 청산을 목적으로 하는 형식적 경매입니다. 이로 인해 경매 절차 및 낙찰 후 처리 과정에서 일반 경매와 다른 고려사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 임차인 김 은 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 파악됩니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적, 실질적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 지분 매각

* 본 건은 토지 및 건물의 지분만 매각되는 물건입니다. 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 다른 공유자들과의 협의, 사용 수익 분할, 향후 재산권 행사 등에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 특별매각조건

* 공유자 우선매수권이 1회에 한하여 제한적으로 허용됩니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인이 결정되더라도 해당 공유자가 낙찰받게 되어 본 건의 낙찰이 무산될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 단독주택 지분 경매 물건으로, 일반적인 단독주택 투자와는 다른 접근이 필요합니다.

* 형식적 경매, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 등의 복합적인 요소로 인해 리스크 관리가 중요합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 여부와 명도 리스크를 감안하여 신중하게 접근한다면, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 무안군 무안읍 신학리에 위치한 단독주택 지분 경매 건입니다.

* 형식적 경매, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 지분 매각, 공유자 우선매수권 등의 특수성을 지니고 있어 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 권리 관계, 명도 과정에서의 발생 가능 이슈, 그리고 다른 공유자들과의 관계 설정이 투자 성공의 관건이 될 것입니다.

* 꼼꼼한 현장 답사와 법률 전문가와의 상담을 통해 리스크를 최소화하고 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 현황: 슬라브 위 강판지붕으로, 감정평가 요약과 일치합니다.

* 주변 시세 및 감정가: 인근 농촌 지역 단독주택의 거래 사례가 많지 않으나, 유사 물건의 시세 범위를 고려하였습니다. 본 건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권의 위험이 존재하므로, 감정가(18,460,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 추정 입찰가 범위: 15,000,000원 ~ 18,000,000원

* 본 추정가는 매우 보수적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 최근 실거래가, 현장 답사 결과, 법률 전문가의 상담 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 재산정해야 합니다.

* 근거: 감정가 대비 약 80% ~ 100% 수준에서, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)과 지분 매각, 공유자 우선매수권 등의 리스크를 반영하여 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.