나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34046 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-5 더시너지첨단 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "롯데마트 첨단점" 남서측 인근에 위치한 더시너지첨단 1층 122호로서 주변은 중심 상가지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물 내 1층 122호로서 ·외벽 : 치장벽돌, 타일, 강화유리 등, ·내벽 : 시멘몰탈 등, ·바닥 : 시멘몰탈 등, ·창호 : 강화유리, 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건의 공부상 용도는 일반음식점이며, 조사시점 현재 공실입니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 공동 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 서측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 공부상 용도는 일반음식점이며, 조사시점 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34046 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 샘 (권리분석 상 채권액 632,630,226원)

채무자/소유자: 주식회사시너지로직고

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-5 더시너지첨단 1층122호 (신 주소: 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 47 (쌍암동))

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점)

감정가: 960,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 39.55㎡ (약 11.96 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 전체 토지면적: 2721.6㎡ (약 823.38 평)

건물 전체 연면적: 12281.76㎡ (약 3715.11 평)

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보 (본 물건에 대한 공동담보 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)

주의사항: 공부상 용도는 일반음식점이며, 조사 시점 현재 공실임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도 임차인 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치한 "더시너지첨단" 건물 내 1층 122호입니다.

주변은 "롯데마트 첨단점" 남서측 인근의 중심 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 시내버스정류장 및 주요 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 접근성이 양호한 편입니다.

건물은 지상 5층, 지하 2층의 철근콘크리트 구조로 이루어져 있습니다.

건부지는 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로 1류(폭 20m~25m)(접합)에 해당합니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 건물 용도 및 구조

건축물대장상 본 건물의 주 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1, 2종근린생활시설 및 운동시설로도 활용 가능한 것으로 기재되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지붕은 (철근)콘크리트입니다.

외벽은 치장벽돌, 타일, 강화유리 등으로, 내벽 및 바닥은 시멘몰탈 등으로 마감되었으며, 창호는 강화유리, 새시창호 등이 사용되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사시너지로직고 (2019-10-25)

* 소유권이전(신탁등기말소): 주식회사시너지로직고 (2019-12-02)

* 근저당권: 샘신용협동조합 (2020-10-13, 금744,000,000원, 말소예정) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 샘 (2025-10-10, 632,630,226원, 말소예정)

* 압류: 남구 (2025-12-16, 말소예정)

말소기준권리인 샘신용협동조합 근저당권 이하 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 상 지상권 등 특이사항은 재확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

대항력 있는 임차인은 현재 파악되지 않았으며, 별도의 임차권 등기 사실도 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 광주광역시 광산구 쌍암동 일대는 "롯데마트 첨단점"이 인접한 중심 상업 지역으로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 곳입니다.

국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구) 인근에 위치하여 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 제1종 근린생활시설 외에 제1, 2종 근린생활시설 및 운동시설 용도로도 활용이 가능하여, 다양한 업종 유치에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근 산업단지 종사자 및 주거 단지 내 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"롯데마트 첨단점"이 가까이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주변에 금융기관, 외식업체 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 편의

시내버스정류장 및 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 대중교통 및 자가용 이용이 모두 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

조사 시점 현재 본 건물이 공실 상태이므로, 공실이 장기화될 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 용도 및 이용 현황

공부상 용도는 일반음식점으로 되어 있으나, 건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설 및 운동시설로도 사용 가능함을 고려할 때, 실제 임대 및 운영 시 용도 변경, 업종 제한 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 관련 사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당하므로, 향후 건축 또는 증축 등 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

(참고: 본 보고서에서는 외부 지도 및 검색 사이트를 통한 주변 시설 조사(예: 혐오시설 유무 등)를 수행할 수 없습니다. 투자 결정 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 핵심 상업 지구에 위치하며, 롯데마트 등 생활 편의 시설과의 접근성이 뛰어나고 교통이 편리한 우수한 입지를 자랑합니다.

근린상가로서의 잠재력과 함께 다양한 업종으로의 활용 가능성이 높아 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 철저한 시장 분석과 예상 임대 수익률 산출이 반드시 선행되어야 합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 중심 상업 지구 내 핵심 입지: 롯데마트 인근의 풍부한 유동인구 및 상업 활동 가능성.

* 다용도 활용 가능한 건물 용도: 제1종 근린생활시설 외 제2종 근린생활시설, 운동시설 등으로의 확장 잠재력.

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성: 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설 이용 용이.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 관계로, 입찰가 산정 시 보증금 관련 부담은 발생하지 않습니다.

본 물건의 최적 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 상권의 임대 수요 및 수익률, 향후 시장 전망, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 답사, 상권 및 수익성 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.