나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21428 [1] 전북특별자치도 군산시 산북동 3551 시영아파트 201동 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 산북동 소재 "산북초등학교" 북서측 근거리에 위치하고, 부근은 아파트단지, 단독(다가구주)주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 가능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 아파트 중 6층 608호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 타일 등 마감, 창호 : 샷시 및 목재창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 25미터, 북측으로 약 10미터, 남측으로 폭 약 8 미터의 포장도로에 접하고, 서측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

<산북동 3551번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(19)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21428 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 산북동 3551 시영아파트 201동 6층608호

용도: 아파트

감정가: 38,000,000원

토지면적: 42.52㎡ (약 12.86평)

건물면적: 48.52㎡ (약 14.68평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

아파트명: 산북시영2차아파트

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 아파트 중 6층 608호

사용승인일: 1991년 11월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 군산시 산북동에 위치하며, "산북초등학교" 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 단독(다가구주)주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

서측으로 약 25미터, 북측으로 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있으며, 서측 도로를 통해 출입합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2025년 10월 15일에 접수된 강호진의 임의경매 개시 결정(2025타경21428)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 1996년 04월 13일: 김창희 소유권 이전

* 2024년 07월 08일: 김미선 외 3명 소유권 이전 (상속)

* 2025년 03월 26일: 강호진 앞으로 3번 김상철 지분 전부 이전 (강제경매, 2024타경24355)

* 2025년 10월 15일: 강호진 앞으로 임의경매 개시 결정 (2025타경21428) - 말소기준권리

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.5. 임차인 관련 주의사항

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이라 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 액수가 확인되지 않더라도, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 반드시 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 부동산 특성

본 물건은 산북시영2차아파트 201동 6층에 위치하며, 1991년에 준공되어 연식이 있는 편입니다. 다만, 지역 개발 여부에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 산북시영2차아파트

주소: 전북특별자치도 군산시 산북동 3551

사용승인일: 1991년 11월 30일

총 세대수: 200세대

최고층: 13층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 주변 시설

* 산북초등학교와 근거리에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매의 특성

소유자 간 협의가 원만하지 않아 경매로 진행되는 경우로, 낙찰 후 소유권 행사에 있어 추가적인 분쟁이나 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 정보의 불확실성

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건축 연도

1991년 준공된 아파트로, 상대적으로 노후화 정도를 고려해야 합니다.

6.4. 기타 위험 요소

일반 매매와 달리 경매 물건은 권리관계, 하자 등을 낙찰자가 직접 확인하고 인수해야 하는 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있어, 소유권 관계가 복잡할 수 있습니다. 낙찰 후 소유권 행사 과정에서 추가적인 절차가 필요할 수 있으니 유의해야 합니다. 임차인 정보의 불확실성은 반드시 명도 가능성을 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 주변 환경 및 교통은 보통 수준으로 평가되며, 아파트 노후도는 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저렴한 취득 가능성

공유물분할 경매의 특성상, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 실거주 목적

저렴한 감정가를 바탕으로 내 집 마련을 고려할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매가 분석

* 2026년 2월 3일: 6층, 4,650만원 (전용면적 48.525㎡)

* 2026년 3월 10일: 7층, 3,000만원 (전용면적 48.525㎡)

* 2026년 7월 2일: 10층, 3,100만원 (전용면적 48.525㎡)

9.2. 시세 분석

최근 3건의 매매 사례를 볼 때, 동일 면적의 아파트 매매가는 3,000만원에서 4,650만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가 3,800만원은 최근 매매가 범위 내에 있으며, 6층이라는 점을 감안할 때 평균가 근처로 볼 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

공유물분할 경매의 특성, 임차인 관련 불확실성, 명도 가능성 및 아파트 노후도 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가인 3,800만원을 기준으로, 3,500만원에서 4,300만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

9.4. 추가 고려사항

* 인근 지역에서 일부 유흥업소나 폐기물 처리 시설 관련 민원 등이 언급되기는 하나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮아 보이며, 생활에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, 군산시 산북동 일대에 과거 성매매 관련 민원이 있었던 업소들이 있었다는 보도가 있으나, 현재 시점에서의 직접적인 혐오시설 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.