나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21446 [1] 전북특별자치도 군산시 소룡동 1547-4 예그린아파트 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소룡초등학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층중 4층 410호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 남서측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21446 (1)

전북특별자치도 군산시 소룡동 1547-4 예그린아파트 4층410호

물건종별: 아파트

감정가: 21,000,000원

토지면적: 32.07㎡ (약 9.70평)

건물면적: 46.05㎡ (약 13.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 전북 군산시 소룡동 소룡초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 남동측 및 남서측에 접한 도로를 통해 차량으로 접근 가능합니다. [cite: none]

1.2. 권리분석

본 물건은 채권자 김OO의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 1994년 6월 29일 이상주, 2006년 12월 12일 장창우

* 주택임차권 (을16): 권리자 김헌태, 권리금액 25,000,000원, 말소: 인수. 전입일자 2012년 11월 26일, 확정일자 2012년 11월 1일.

* 강제경매 (갑7): 권리자 김헌태, 권리금액 25,000,000원, 말소: 말소. 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리(갑7, 강제경매)보다 선순위에 있는 을구 18번 주택임차권(김헌태)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. [cite: none]

해당 임차인의 보증금 25,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. [cite: none]

* 임차인 현황:

* 임차인: 김헌태

* 보증금: 0원 (등기부상 권리금액 25,000,000원 확인, 인수 조건)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-11-26

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 25,000,000원

임차인 김헌태 씨는 대항력이 있는 임차인이므로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 보증금액이 등기부상 25,000,000원으로 확인되므로, 낙찰가 외에 추가 인수 금액이 발생할 수 있음에 유의해야 합니다. [cite: none]

1.3. 상권분석

본건이 소재한 군산시 소룡동 일대는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. [cite: none]

인근에 소룡초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. [cite: none]

주변에는 대형마트, 병원, 음식점 등 편의시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

다만, 과거 2019년 군산시 소룡동 공공처리시설에서 불법 폐기물 야적이 발생했던 사례가 있습니다. 현재 해당 시설의 폐기물은 반출된 것으로 파악되나, 인근 지역에 산업 시설이나 공공처리 시설이 존재할 가능성이 있으므로, 잠재적인 혐오시설 및 환경 관련 이슈는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하며, 5층 건물 중 4층에 해당합니다. 철근콘크리트 구조로 1991년 3월 준공되었습니다. [cite: none]

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. [cite: none]

* 편의시설: 소룡초등학교가 인근에 있으며, 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수: 등기부상 인수해야 할 임차보증금 25,000,000원이 존재합니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 투자 금액 산정에 신중해야 합니다. [cite: none]

* 선순위 임차인의 대항력: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. [cite: none]

* 개발 및 환경 이슈: 군산시 소룡동은 산업단지와 인접해 있거나 관련 시설이 위치할 가능성이 있습니다. 과거 불법 폐기물 야적 사례가 있었던 점을 고려할 때, 향후 환경 관련 규제나 혐오시설 입주 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 소룡동에 위치한 아파트로, 주변에 교육 및 생활 편의시설이 갖추어진 주거지입니다. 그러나 등기부상 확인되는 25,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 매우 큰 리스크 요인입니다. 특히 감정가(21,000,000원)보다 인수 금액이 더 높다는 점은 투자 가치를 심각하게 저해할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 배당 현황 및 실제 인수될 보증금 규모를 면밀히 확인하고, 명도 가능성, 주변 환경 변화 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다. [cite: none]

1.7. 투자 포인트

* 입지: 소룡초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 교육 및 생활 환경은 비교적 양호합니다. [cite: none]

* 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리한 편입니다. [cite: none]

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 21,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 25,000,000원으로 확인됩니다. [cite: none]

이는 감정가를 초과하는 금액으로, 만약 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰가 외에 추가로 25,000,000원 (또는 잔액)을 부담해야 합니다.

이러한 인수 부담을 고려할 때, 본 건의 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

통상적으로 인수 보증금이 감정가보다 높을 경우, 해당 물건은 입찰에 참여하지 않는 것이 일반적입니다.

만약 투자하더라도, 인수 보증금 25,000,000원을 포함하여 총 실투자 금액이 시장 가치 대비 경쟁력이 있을 경우에만 고려할 수 있으며, 현재로서는 감정가 수준인 21,000,000원 이하 또는 인수 보증금을 고려한 실제 총액이 시세보다 현저히 낮은 경우에만 제한적으로 고려해야 합니다.

현 시점에서 예상 입찰가를 특정하기는 어렵지만, 인수되는 보증금을 고려하여 매수인의 총 부담액이 25,000,000원에서 30,000,000원 수준으로 형성된다는 전제 하에, 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.