나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21455 [1] 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 12층1211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 '익산한벌초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 12층 1211호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측과 남측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-02-23 )(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역( 2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-08-16)( 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임, 기 타 : --.

물건 비고

-신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2026. 1. 30.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 군산지원 2025타경21455 (1)

1.2. 소재지: 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 12층 1211호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 면적:

* 토지: 22.14㎡ (약 6.7평)

* 건물: 60.00㎡ (약 18.15평) - 전용면적 59.96㎡ (약 18.15평)

1.5. 감정가: 78,000,000원

1.6. 경매구분: 부동산강제경매

1.7. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

* 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 '익산한벌초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황:

* 대상 물건까지 차량의 진·출입이 용이합니다.

* 인근에 주요 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태:

* 서측과 남측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통해 단지 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

* 2024년 10월 11일 접수된 한국투자저축은행의 가압류 (수원지방법원 2024카단64881) 입니다.

3.2. 주요 권리관계:

* 등기부채권 총액은 약 875,000,000원입니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 30일

* 확정일자: 2022년 6월 17일

* 배당신고일자: 2024년 11월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 채권자 권리 분석:

* 신청 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

* 신청 채권자로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 법원 경매 절차에서 임차인 권리 관계를 명확히 하는 데 중요한 자료입니다.

3.5. 인수 보증금:

* 인수되는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권:

* 주변에 아파트 단지들이 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무:

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. (단, 가축사육제한구역에 해당될 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 부송우남콤비타운

* 사용승인일: 1995년 11월 16일 (건축된 지 약 31년)

* 해당 물건은 103동 12층입니다.

* 총 20층 건물 중 12층에 위치하여 고층은 아니지만, 중상층으로 조망 및 일조권에 대한 일반적인 기대가 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설:

* 익산한벌초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도:

* 1995년식 아파트로, 건축된 지 약 31년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획:

* 본 물건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 임차인 관련 특이사항:

* 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으며, 채권자(서울보증보험)의 확약서 내용상 임차보증금 관련 추가적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 부송동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금은 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 다만, 1995년식 아파트로 건물 노후화에 따른 관리 상태 및 향후 수리 비용을 고려해야 합니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 적정 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 무보증 인수 물건:

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확합니다.

8.2. 안정적인 주거 지역:

* 초등학교와 인접한 아파트 밀집 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 잠재 가치:

* 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 78,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(59.96㎡)의 아파트가 2026년 7월 기준 65,000,000원 ~ 89,000,000원 사이에 거래되었습니다. 17층이 70,000,000원에 거래된 점, 12층의 위치 등을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 건물 노후도, 향후 수리 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 약 75,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. (이는 시장 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.