나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21450 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 9층 903호로 외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 군산지원 2025타경21450 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.39평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 본건이 속한 단지의 동측으로는 2차선 도로가 있어 출입이 편리합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로에 대한 저촉 및 접합 사항이 있습니다.

1.1. 1. 주변 환경

단지 주변은 주거지와 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 환경을 조성하고 있습니다. 다만, 인접한 '익산라송 센트럴카운티'(송학동 908번지) 인근에 '하수종말처리장 연결' 관련 내용이 검색되어, 이에 대한 잠재적 영향 가능성을 고려해볼 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 법원의 강제경매 절차를 통해 매각되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권(을1)으로, 이후 설정된 모든 권리(을3 주택임차권, 을2 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 강제경매)는 말소 대상입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없으며, 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

1.2. 1. 임차인 현황

본건에는 조준식이라는 임차인이 거주 중이며, 보증금 247,500,000원, 차임은 0원입니다. 전입 및 확정일자는 2022년 11월 11일이며, 배당신고일자는 2024년 11월 22일입니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지로 구성되어 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 다만, 최근 검색 결과에 따르면 해당 아파트 단지를 건설한 호림주택의 경영난으로 인해 입주민들이 보증보험료 부담 증가 및 전세대출 연장 불가 등 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 이러한 문제는 단지의 전반적인 안정성 및 향후 가치 평가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.4. 생활정보

송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 4개 동, 294세대로 이루어져 있으며, 본건은 103동 9층에 위치합니다. 전용면적은 84.95㎡ (약 25.70평)이며, 최고 27층 건물입니다. 단지 내에는 전기차 충전기가 설치되어 있으며, 지하 주차 공간도 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 법적으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 그러나, 아파트 단지 전체의 건설사(호림주택) 경영난으로 인한 입주민 간의 갈등 및 재정적 불안정 문제는 간과할 수 없습니다. 이는 향후 단지의 관리 운영, 재산 가치 상승, 또는 매매 및 임대 시 잠재적 이슈로 작용할 수 있습니다. 또한, 인근 '익산라송 센트럴카운티' 지역의 '하수종말처리장 연결' 사항은 주거 환경에 대한 간접적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 준공된 신축 아파트로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 법적으로는 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 하지만, 건설사의 경영난으로 인해 단지 전체의 재정적 불안정성 및 입주민 간의 갈등이 존재한다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 점을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)

* 권리관계가 깨끗하여 명도 외 특별한 권리 인수 부담 없음

* 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 수준을 보임

* 향후 단지 내 문제 해결 시 가치 상승 잠재력 존재

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 2026년 6월~7월 사이 84.95㎡ 면적의 아파트가 2억 3,000만원에서 2억 5,500만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 3억 1,300만원으로, 이는 최근 시장 가격보다 상당히 높습니다. 아파트 단지 전체의 건설사 문제로 인한 리스크와 시장 상황을 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.