나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21449 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "장신사거리" 남측 인근에 소재하며, 인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 9층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 마루 및 타일 등 마감, 창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 (1-가)는 아파트 임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21) (저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역 (2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21449 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000원

면적:

토지면적: 47.49㎡ (약 14.35평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

* 참고: 공급면적 정보는 명시되지 않았으나, 일반적으로 84.95㎡ 전용면적 아파트의 공급면적은 약 100~110㎡ (30~33평) 수준입니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "장신사거리" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 동측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 소로3류 도로 저촉 및 접합, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 모든 권리 소멸: 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임차권 등)가 소멸되어 낙찰자는 권리상 하자 없이 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (호림주택주식회사, 2022.10.18 접수)

* 근저당 (우리은행, 1.2억원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (오금옥, 2.475억원, 말소)

* 가압류 (김영실, 8.75억원, 말소)

* 근저당 (주식회사운강, 3.34억원, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2.475억원, 말소)

* 총 등기부채권액: 1,577,294,456원

* 임차인 현황:

* 임차인: 오금옥

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.11.09

* 배당신고일자: 2024.10.08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 주로 분포하는 주거지역에 속해 있습니다.

* 단지 인근으로 기본적인 상업시설 및 편의시설이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장 이용이 편리하며, 단지 내 도로망을 통한 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등) 이용이 가능하며, 근린생활시설 접근성 또한 좋습니다.

* 주거환경: 2022년 9월 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 저항 가능성: 임차인 오금옥은 대항력이 없으며, 배당받지 못한 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다. 그러나 점유하고 있는 임차인과의 실제 명도 과정에서는 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본 건의 감정가(311,000,000원)가 최근 실거래가(230,000,000원~255,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 시세보다 높은 금액으로 낙찰받을 위험을 내포하고 있습니다.

* 토지이용계획상 일부 저촉: 대로, 소로 등 도로와의 저촉 및 가축사육제한구역에 해당되나, 이는 일반적인 아파트 부지로서의 용도 제한 범주 내로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 사용승인 연도가 얼마 되지 않은 신축 아파트로, 깨끗한 권리 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 다만, 감정가가 최근 시장 시세보다 높게 형성되어 있어, 신중한 시세 분석과 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 9월 준공되어 최신식 시설과 자재를 갖추고 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 단지 내 및 인근으로 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (84.95㎡ 기준):

* 2026년 6월 30일 (16층): 235,000,000원

* 2026년 7월 22일 (14층): 255,000,000원

* 2026년 7월 11일 (6층): 230,000,000원

* 평균 최근 실거래가: 약 240,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 평균인 약 2억 4천만원을 기준으로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상 비용 및 시간을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가(311,000,000원)와 현재 시장 시세(약 2억 3천만원~2억 5천만원) 간의 상당한 차이를 고려할 때, 시장 가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.