나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21448 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조 철근콘크리트구조 평지붕 27층 내 제7층 제704호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비(소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비 등), 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통하여 주출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 미치 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21448 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 근거)

사용승인일: 2022년 09월 29일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 차량의 통행이 원활하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 건물 동측으로는 노폭 약 25미터의 대로와 접하고 있으며, 서측, 남측, 북측으로는 노폭 6~8미터의 소로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. (2024-06-21, 2024-08-16 기준)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 18일자 우리은행 근저당 (120,000,000원) 입니다.

등기부상 권리 내역: 소유권 보존 등기 이후 우리은행 근저당(말소기준), 김수호 주택임차권(말소), 장종수 근저당(말소), 주택도시보증공사 강제경매(말소) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 김수호 임차인이 보증금 247,500,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022년 11월 8일자로 존재합니다. 그러나 해당 임차인은 배당신고를 하였고, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건 인근으로 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설: 송학크레지움캐슬 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다. 아파트 단지 전체의 연면적은 약 50,542.86㎡이며, 총 384대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

주변 시설: '한국농업기술진흥원'이 인근에 위치하고 있어 관련 기관 이용에 편리할 수 있습니다. 주변 시설에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 김수호는 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 보증금 247,500,000원이 존재합니다. 다만, 명세서상 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있어 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 311,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보에 따르면 84.95㎡(약 25.7평) 아파트의 거래가는 230,000,000원 ~ 255,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가와 시세 간의 차이가 상당하므로 입찰 시 신중한 판단이 필요합니다.

토지이용계획: 일부 토지이용계획(대로3류, 소로3류)이 본건 토지에 저촉되는 부분이 확인되므로, 향후 개발 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2022년 9월에 사용승인된 신축급 아파트로, 비교적 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있는 점, 그리고 토지 이용 계획상의 일부 제약 사항은 고려해야 할 부분입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금은 없어 안전한 투자가 가능해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2022년 준공으로 깔끔한 상태의 아파트입니다.

낮은 인수 부담: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 권리나 보증금이 없습니다.

잠재적 시세 상승: 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 향후 시세 반영 시 투자 가치가 기대될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보(2026년 6월~7월)를 바탕으로 볼 때, 84.95㎡(약 25.7평) 아파트의 거래가는 230,000,000원에서 255,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 평균가는 약 236,700,000원 수준입니다.

권리 인수 비용: 0원

기타 고려사항: 수리비, 명도 비용, 취득세, 중개수수료 등을 고려해야 합니다.

제안 입찰가: 현재 시세와 감정가, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려했을 때, 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 낙찰을 보장하는 금액이 아니며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.