나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102007 [1] 부산광역시 북구 만덕동 774 럭키만덕아파트 11동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 덕양초등학교 동측 인근에 위치하는 럭키만덕아파트 11동 6층 605호로서, 주위는 아파트단지, 아파트 상가, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있어 위치 및 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도3호선 남산정역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 6층 605호로서, (사용승인일: 1991.08.03) 외벽: 몰탈위페인팅, 내벽: 벽지마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망정비 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

·만덕동 774번지: 제2종일반주거지역임. ·만덕동 774-2번지: 제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(그린코아유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 공동주택(아파트)으로 이용중임.
- 서울보증보험주식회사(양도 전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026. 5. 27.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경102007 (1)

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 774 럭키만덕아파트 11동 6층 605호

용도: 아파트

감정가: 145,000,000원

토지면적: 45.30㎡ (약 13.71평)

토지지분: 45.296㎡ (약 13.71평)

건물면적: 84.28㎡ (약 25.50평)

건물지분: 84.28㎡ (약 25.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 선순위 임차권 존재 및 SGI 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다.

* 본 물건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 서울보증보험주식회사(양도 전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026년 5월 27일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출되었습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 덕양초등학교 동측 인근에 위치한 럭키만덕아파트 11동 6층 605호입니다. 주위는 아파트단지, 아파트 상가, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있으며, 위치 및 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 3호선 남산정역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 북하향의 완경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다. 단지 내 진출입로 및 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

만덕동 774번지는 제2종일반주거지역입니다. 만덕동 774-2번지는 제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(그린코아유치원, 덕양초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 기록: 이창석(1991.10.22), 정상엽(2012.08.07), 더엘리주식회사(2022.04.25 - 임의경매 관련)

* 주택임차권: 한국토지주택공사(2024.06.11 접수, 180,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 서울보증보험주식회사(2025.10.02 접수, 195,647,671원, 말소기준권리)

1.2. 2. 말소기준권리 및 소멸주의

말소기준권리는 서울보증보험주식회사 강제경매 개시 결정 등기(2025.10.02 접수)입니다. 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매각물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목을 최종 확인해야 합니다.)

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전: 한국토지주택공사)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-20

확정일자: 2022-05-06

배당신고일자: 2024-06-11

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 서울보증보험주식회사로부터 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력 포기 및 서울보증보험주식회사의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 동의로 인해 매수인에게 인수될 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 환경

본 물건이 소재한 만덕동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 지역입니다. 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.3. 2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 직접적으로 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. (다만, 부동산 거래 시 혐오시설 유무는 민감한 사항이므로, 현장 방문 시 직접 확인하시는 것을 권장합니다.)

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 및 교육

부산도시철도 3호선 남산정역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 도보 통학 가능한 거리에 덕양초등학교, 그린코아유치원 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 2. 편의시설 및 건물 정보

아파트 단지 내 및 주변 상가, 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 본 건물은 1991년 8월 3일 사용 승인된 15층 아파트이며, 해당 호실은 6층에 위치합니다. 총 900세대로 구성되어 있으며, 주차는 지하 31대, 지상 4대 등 총 601대 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차권 관련 사항

등기상 주택임차권(한국토지주택공사)이 존재하나, 서울보증보험주식회사 명의로 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인에게 대항할 수 없는 권리로 판단됩니다. 따라서, 임차인의 보증금 180,000,000원에 대한 법적 책임은 매수인에게 없을 것으로 예상되나, 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 2. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 문구는 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 서울보증보험주식회사가 해당 경매 절차 또는 채권 관련하여 특정 조건을 제시했음을 의미할 수 있으나, 구체적인 내용 파악이 어렵습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 확약과 연관된 사항으로 추정됩니다.

1.5. 3. 건물 노후도

1991년 준공된 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 재건축/리모델링과 관련된 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 북구 만덕동에 위치한 럭키만덕아파트 11동 6층 605호입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리분석상 가장 큰 쟁점이었던 임차인의 대항력은 포기 확약서 제출로 인해 해소되어, 매수인이 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 명도 절차 진행 시 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다. 감정가는 1억 4,500만원이며, 최근 실거래가 수준을 고려할 때 합리적인 가격대로 평가됩니다. 다만, SGI 인수조건 변경의 정확한 의미와 건물 노후도에 대한 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 용이성: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 추가 비용 부담이 최소화될 것으로 예상됩니다.

* 시장 가격 접근성: 감정가(1억 4,500만원)와 최근 실거래가(최근 2026년 5~6월 거래가 1억 2,000만원 ~ 1억 7,200만원)를 고려했을 때, 현재 시장 가격 수준에서 비교적 합리적인 가격대로 접근 가능합니다.

* 실거주 및 임대 목적: 아파트로서 기본적인 주거 가치를 갖추고 있으며, 적정 가격에 낙찰받을 경우 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 위한 투자 목적으로도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 5~6월):

* 7층: 172,000,000원

* 3층: 120,000,000원

* 5층: 150,000,000원

* 본건은 6층으로 중간층에 해당합니다. 임차인의 대항력 포기로 인한 명도 부담이 적다는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최근 거래 사례의 중간값(약 1억 5,000만원) 또는 그 이상으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 추천 입찰가 범위 : 150,000,000원 ~ 160,000,000원

* 참고: 상기 입찰가 산정은 제공된 정보와 최근 시세 데이터를 기반으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리관계 최종 검토, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.