나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22073 [1] 경상남도 거제시 옥포동 554-8 씨제이아쿠아빌 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '거제대학교 평생교육원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 조립식샌드위치판넬지붕 지상 7층 건중 6층 602호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로한면, 남서측으로 소로한면의 포장도로가 각각 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 11번 주택임차권등기(2019.10.22. 접수 제35608호)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 기본물건정보

2.2. 소재지및현황

2.3. 면적정보

2.4. 평가요약

3. 입지조건

3.1. 주변환경

3.2. 교통여건

3.3. 토지이용및개발계획

4. 권리분석

4.1. 등기부등본요약

4.2. 주요권리분석

4.3. 임차인분석

4.3. 1.이OO(이 )

4.4. 인수되는권리상세

5. 상권분석

5.1. 지역특성

5.2. 주변시설

6. 생활정보

6.1. 주거환경

6.2. 편의시설

7. 잠재적리스크

7.1. 권리인수관련리스크

7.2. 기타리스크

8. 종합의견

9. 투자포인트

10. 예상입찰가

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

3. 물건기본정보

4. 물건기본정보

5. 물건기본정보

6. 물건기본정보

7. 물건기본정보

8. 물건기본정보

9. 물건기본정보

10. 물건기본정보

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 기본물건정보

사건번호: 통영지원 2025타경22073 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (이 )

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 소재지및현황

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 554-8, 씨제이아쿠아빌 6층 602호

건물용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 조립식샌드위치판넬지붕, 지상 7층 건물 중 6층 602호

이용상태: 공동주택으로 이용 중

2.3. 면적정보

토지면적: 48.89㎡ (약 14.79평)

토지지분: 48.8948㎡ (약 14.79평)

건물면적: 84.41㎡ (약 25.53평)

건물지분: 84.41㎡ (약 25.53평)

2.4. 평가요약

감정가: 115,000,000원

3. 입지조건

3.1. 주변환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '거제대학교 평생교육원' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통여건

차량 접근이 가능하며, 북서측으로 중로(폭 20m~25m), 남서측으로 소로(폭 8m~10m)의 포장도로와 접해 있습니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3.3. 토지이용및개발계획

토지이용계획: 준주거지역

도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내), 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)

4. 권리분석

4.1. 등기부등본요약

등기부채권 총액: 453,178,446원

말소기준권리: 을10 근저당권 (유미순, 2016.10.27. 접수, 200,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 을10 근저당권, 갑14-갑22 등 가압류 및 압류 등기 일체 (매각으로 소멸)

4.2. 주요권리분석

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없습니다.

매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4.3. 임차인분석

* 이OO (이 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-10-14

확정일자: 2015-09-16

배당신고일자: 2019-10-22

대항력: 있음

비고: 주택임차권등기(을11, 2019.10.22. 접수)

4.4. 인수되는권리상세

본건 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(을11, 2019.10.22. 접수, 이칠환)가 존재합니다.

해당 임차인의 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

또한, 주택임차권등기 자체도 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역특성

본건이 소재한 옥포동 일대는 거제시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나입니다.

인근에 거제대학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있습니다.

5.2. 주변시설

제공된 정보 및 일반적인 현황으로 미루어 보아, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 언급은 없습니다. 다만, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 주변 시설 조사가 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거환경

철근콘크리트 구조의 아파트로, 방음 및 단열 등 주거 성능이 기대됩니다.

7층 건물 중 6층으로, 일조량 및 환기 측면에서 양호할 수 있습니다. (단, 향 및 주변 건물과의 배치에 따라 달라질 수 있습니다.)

6.2. 편의시설

건물 내/외부에 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적리스크

7.1. 권리인수관련리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 주택임차인 이OO의 보증금 중 미변제 잔액 인수 가능성입니다.

임차인의 보증금 170,000,000원 전액이 배당으로 만족되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액 또는 잔액을 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정 시 최우선 고려 사항입니다.

주택임차권등기 자체도 말소되지 않고 인수됩니다.

7.2. 기타리스크

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

감정가는 115,000,000원이지만, 인수되는 보증금이 있다면 실질적인 취득 비용은 이를 초과하게 됩니다.

8. 종합의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 아파트입니다.

입지, 구조, 교통 등 기본적인 주거 조건은 양호한 편으로 판단됩니다.

그러나, 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 주택임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 미변제 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 인수 사항이 있습니다.

이러한 인수되는 권리 금액을 정확히 파악하고 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다.

9. 투자포인트

선순위 임차권 등기에도 불구하고, 경매 절차상 배당받지 못한 보증금 잔액을 인수하는 것은 낙찰자가 직접 부담해야 하는 리스크입니다.

이 물건의 경우, 감정가 115,000,000원 외에 임차인의 보증금 170,000,000원 중 미배당분을 인수할 가능성이 있어, 실질적인 취득 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

만약 인수되는 보증금 잔액이 적거나 없다면, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 현재 정보로는 배당에서 전액 변제될지 알 수 없습니다.)

10. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 주택임차인의 보증금 170,000,000원을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 규칙에 따라, 실제 입찰가는 물건의 시장 가치에서 인수될 보증금(또는 배당 후 잔액)을 차감한 금액을 상회해서는 안 됩니다.

따라서, 감정가 115,000,000원에서 임차인 보증금 170,000,000원을 모두 인수한다고 가정할 경우, 입찰 상한선은 시장 가치 분석에 따라 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 배당표와 임차인의 최종 배당액을 확인한 후, 잔액 인수 여부를 최종 판단하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.