나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22066 [1] 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 825-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 소재 '율천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는일반공장, 일반주택, 전, 답 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인근지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지 및 일부 농경지(전)으로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측의 하천부지(825-13)를 통한 노폭 약 5m정도의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호 2] 일반철골구조 강판지붕 단층 건으로서,(현:판넬지붕) ┌벽체:판넬잇기. │주기둥 : H-Beam │바닥 : 하드너 마감 등. └창호 : 샷시 창호. [일련번호 2-1] 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건으로서, ┌외벽 : 판넬잇기. │내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등. └창호 : 샷시 창호.

이용상태

일련번호 2 : 공장. 일련번호 2-1 ┌ 1층 : 사무실 등. └ 2층 : 숙소 등.

설비내역

급배수 및 위생설비 등 제반 관련시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

-일괄매각. 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.
-제시외 건물 중 '감정서상 ㄱ,ㄴ'은 매각 포함.
-제시외 건물 중 ' 감정서상 ㄷ,ㄹ,ㅁ'은 매각 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-제시외 건물 중 일부(감정서상 ㄱ,ㄹ,ㅁ)는 인접 타지상과 연접하여 소재함.
-[목록1] 일부 농경지[전]로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22066 (1)

* 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 825-1 (신주소: 경상남도 고성군 죽계1길 29)

* 용도: 공장

* 감정가: 1,139,383,800원

* 토지면적: 3462.00㎡ (약 1047.3평)

* 토지지분: 3462㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 649.85㎡ (약 196.6평)

* 건물지분: 649.85㎡

* 건물 제시외면적: 213.40㎡ (약 64.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 소재 '율천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 일반 공장, 일반 주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 교통망을 통한 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남서측 하천부지(825-13)를 통해 개설된 노폭 약 5m 정도의 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 현황: 인근 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 공업용 건부지 및 일부 농경지(전)로 이용 중입니다.

* 건물 현황:

* 일련번호 2: 일반철골구조 강판지붕(현:판넬지붕) 단층 건물로서, 현재 공장으로 이용 중입니다.

* 일련번호 2-1: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서, 1층은 사무실, 2층은 숙소 등으로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 관계:

* 말소기준권리: 2020년 4월 28일 접수된 대구은행의 근저당권(을1)으로, 위 권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

* 전반적으로 을구의 근저당권, 갑구의 압류 및 임의경매 개시 결정 등 모든 권리 사항은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액은 약 23.3억원입니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사크라운제과통영영업소: 보증금 100,000,000원, 차임 2,500,000원, 사업일자 2019-06-11, 대항력 있음. (임차인명: 주 )

* 주식회사형우: 보증금 30,000,000원, 차임 2,700,000원, 사업일자 2017-06-16, 대항력 있음. (임차인명: 주 )

* 해태제과식품 주식회사통영2영업소: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2019-06-11, 대항력 있음. (임차인명: 해 )

* 인수되는 보증금: 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 위 대항력 있는 임차인들의 보증금은 법원 배당 절차를 통해 변제받거나, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 해태제과식품 주식회사 통영2영업소는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 금액이 미상인 경우라도 명도 및 배당 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건지는 일반 공장, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 특정 상업 지역보다는 산업 활동 또는 농업 활동이 주를 이루는 배후지 성격이 강합니다.

* 인근 시설: '율천초등학교'가 인근에 위치하여 지역 내 생활 편의 시설 접근성을 일부 확보하고 있습니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 자료를 바탕으로 본건 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 교육 시설: 인근에 '율천초등학교'가 위치하고 있습니다.

* 주거 및 기타 편의 시설: 공장 및 주택이 혼재된 지역 특성상, 다양한 편의 시설에 대한 접근성은 도시 중심부 대비 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 1억 3천만원(해태제과 보증금 0원 포함)에 달하는 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 금액이 미상인 임차인(해태제과)의 경우, 권리 분석 및 대응 방안을 철저히 검토해야 합니다.

* 제시외 건물 및 지적 경계 문제: 제시외 건물 중 일부(ㄱ,ㄴ)는 매각에 포함되나, 일부(ㄷ,ㄹ,ㅁ)는 제외됩니다. 또한, 일부 제시외 건물은 인접 토지와 연접해 있으며, 지적 경계가 불분명하여 측량이 요구됩니다. 이는 건물 이용 및 소유권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용의 다양성: 토지가 공업용 건부지 외 일부 농경지(전)로 이용 중인 점은, 향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성 검토 시 고려해야 할 사항입니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종에 대한 사육 제한 구역으로, 축산업 관련 사업 확장은 불가합니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 물건이 유동화되어 있고 공동담보로 묶여 있어, 일반 물건보다 권리 관계가 복잡하고 다각적인 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. '율천초등학교' 인근에 자리하고 있으며 차량 접근성은 양호한 편입니다. 감정가는 약 11.4억원입니다.

권리 관계상으로는 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금이나 차임이 미상으로 기재된 임차인(해태제과식품)에 대한 주의가 필요합니다. 또한, 제시외 건물 일부 포함 및 제외, 불분명한 지적 경계, 일부 농경지 이용 등은 추가적인 확인과 측량을 통해 명확히 해야 할 부분입니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점 또한 권리 분석 시 복잡성을 더하는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 공장 및 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 산업 활동을 위한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 규모: 약 1047평의 넓은 토지 면적은 향후 활용도 증대 또는 개발 가능성을 열어줍니다.

* 매각 포함 제시외 건물: 감정서상 'ㄱ, ㄴ'으로 표기된 제시외 건물은 매각에 포함되어 있어, 현 상태에서의 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,139,383,800원

* 주요 임차인 보증금 (대항력 있음):

* 주식회사크라운제과통영영업소: 100,000,000원

* 주식회사형우: 30,000,000원

* 해태제과식품 주식회사통영2영업소: 0원 (금액 미상, 주의 요망)

* 총 확인된 보증금 합계: 130,000,000원

* 인수되는 보증금: 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 해당 보증금이 낙찰자가 별도로 인수하지 않아도 되는 것으로 해석됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 배당 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 내포하므로, 실제 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정: 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인 관련 리스크, 제시외 건물 및 지적 경계 문제, 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사 및 법원 공고, 임차인 관련 추가 조사 등이 필수적으로 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.