나이스옥션 법원경매 진주 2025타경936 [1] 경상남도 남해군 남해읍 서변리 361 남산아파트 5층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 서변리 소재 "남해여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세 대주택, 상가주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 중 제5층 제606호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감, 적벽돌쌓기 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "아파트부지"임.

인접 도로상태등

북측 소재 왕복2차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-01-10)(접합), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모 든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-06-23)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법>, 중점경관관리 구역(집중개발형)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 사건개요

사건번호: 진주지원 2025타경936 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1. 2 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 서변리 361 남산아파트 5층 606호

용도: 아파트

건물총층수: 지하 1층, 지상 6층 중 5층

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

건축일자: 1991년 07월 18일 (사용승인일: 2001년 08월 27일)

1. 3 면적 정보

토지면적: 47.13㎡ (약 14.26평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 47.1269㎡

건물 지분: 84.63㎡

1. 4 금액 정보

감정가: 96,000,000원

등기부채권 총액: 140,973,782원

2. 입지조건

2. 1 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 남해군 남해읍 서변리에 위치하며, 남해여자중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 상가주택 등이 혼재된 지역입니다.

2. 2 교통상황

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측에 접한 왕복 2차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있습니다.

2. 3 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 상대보호구역 및 절대보호구역(2025-06-23), 마을경관관리구역, 하수처리구역(남해읍), 중점경관관리구역(집중개발형)으로 지정되어 있습니다.

2. 4 주변 시설 및 혐오시설

주변으로 남해여자중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 현재까지 조사된 바로는 부동산의 가치를 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3. 1 소유권 및 등기부 현황

소유권은 윤미나에서 정정숙으로 매매를 통해 이전되었습니다.

등기부상 다수의 근저당, 가압류, 임의경매가 등기되었으나, 대부분 말소 처리되었습니다. 말소기준권리는 2005년 10월 24일자 고현농업협동조합의 근저당권입니다.

3. 2 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

3. 3 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4. 1 지역 특성

본건이 위치한 남해읍 서변리 일대는 주거 및 상가 혼합 지역으로, 비교적 안정적인 지역 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 학교가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권도 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4. 2 상권 활성화 가능성

남해군 자체의 관광 및 지역 경제 활성화 추세에 따라 본건의 상권 가치도 동반 상승할 가능성이 있습니다. 다만, 개별 아파트 단지의 직접적인 상권 가치는 주변 배후 주거지의 규모와 소비력에 영향을 받습니다.

5. 생활정보

5. 1 주거 환경

철근콘크리트조 건물로, 6층 중 5층에 위치하여 채광 및 통풍이 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 2 편의시설

인근 학교 외에 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 남해읍 중심 시가지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 3 교육시설

남해여자중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

6. 2 토지이용계획상 제한

상대보호구역 및 절대보호구역 지정(2025-06-23)은 향후 해당 구역 내 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 남해군 남해읍 소재 남산아파트 5층 606호로, 교육시설 인근에 위치하며 교통 및 주거 환경이 양호합니다. 권리 관계는 말소기준 권리를 중심으로 대부분 소멸되어 인수되는 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8. 1 안정적인 주거 환경

학교와 인접한 입지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 남해 지역의 거주 수요를 충족시킬 수 있습니다.

8. 2 권리관계 명확성

대부분의 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

8. 3 잠재적 가치 상승

남해군 지역의 지속적인 발전 가능성과 관광 자원을 고려할 때, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9. 1 산정 근거

본건의 감정가는 96,000,000원입니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 책정하는 것이 합리적입니다. 채권 총액이 감정가보다 높다는 점은 해당 물건의 시장 가치가 감정가 수준에서 형성될 가능성을 시사합니다.

9. 2 제안

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정가 96,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.