나이스옥션 법원경매 진주 2025타경949 [1] 경상남도 남해군 남해읍 평리 1056-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 '남해소방서' 서측 인근에 위치하며,주위는 단독주택, 식당, 농경지 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1) : 등고평탄한 부정형의 평지로서, 전입니다. 대상물건 3) : 등고평탄한 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) : 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남측으로 세로(가)의 도로와 각각 접합니다. 대상물건 3) : 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 북측으로 세로(가)의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 1), 3) : 자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종제한 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역 <남해군 경관조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌등 마감, 창 호 : 샷시 이중창 구조입니다. 기호 2-1) 현황 '멸실' 입니다.

이용상태

기호 2) : 현황 주택으로 이용 중입니다. 기호 2-1) : 현황 멸실입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 하시기 바랍니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다'

물건 비고

-일괄매각.
-지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-[목록1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
-[목록1,3] 박근영지분 수목 포함 평가함, 제시외 건물(감정서상 ㄴ)포함, 이설 및 철거가 용이한 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄷ) 매각제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임.
-[목록1,3] 철거 및 이동 용이한 물통 및 자재류 매각 제외.
-[목록2] 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 부속창고(감정서상 2-1)는 2025.10.20.기준 건축물대장상 말소로 “멸실”로 평가 및 매각 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경949 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 평리 1056-6

용도: 단독주택

감정가: 92,166,568원

토지면적: 1032.10㎡ (약 312.21평)

토지 지분: 343.99893㎡ (약 104.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 122.16㎡ (약 36.95평)

건물 지분: 40.72㎡ (약 12.32평)

건물 제시외 면적: 2.40㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는 임차인

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한함. 목록1은 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출 시 보증금 몰수). 제시외 건물(감정서상 ㄴ) 포함, 이설 및 철거가 용이한 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄷ) 및 물통, 자재류는 매각 제외. 부속창고(2-1)는 멸실로 평가 및 매각 제외.

2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 '남해소방서' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 식당, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 등고평탄한 부정형 및 사다리형의 평지로, 일부는 전, 일부는 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상황은 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 남측 및 북측으로 세로(가) 도로와 각각 접하여 차량 통행에 용이합니다.

토지이용계획은 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 박근문 (박 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 박근수 (박 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 1978-10-10

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력 있는 임차인 박근수 씨의 경우, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 보증금 합계는 0원입니다. 하지만 임대 관계 및 기타 사항은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부현황:

* 토지 등기부: 말소기준권리(국민건강보험공단 압류, 2017-07-28) 이후 국민건강보험공단 압류, 주식회사 케이비국민카드 가압류 및 강제경매가 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 31,515,900원입니다.

* 건물 등기부: 말소기준권리(남해농업협동조합 근저당, 2001-09-11) 이후 소유권이전, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 케이비국민카드 가압류 및 강제경매가 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 55,515,900원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 남해군 남해읍 평리 지역의 최근 부동산 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 단독주택 및 토지 거래는 지역적 특성과 개별 물건의 조건에 따라 가격 편차가 큰 편입니다.

인근 부동산 중개업소의 매물 정보를 살펴보면, 남해읍 평리 인근의 촌집 또는 단독주택의 경우, 대지 면적 및 건물 상태에 따라 3,800만원에서 27,500만원까지 다양한 가격대로 거래되고 있습니다.

본 물건의 경우, 감정가 92,166,568원이며 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 감정평가액은 토지 343.99893㎡ (약 104.06평)와 건물 40.72㎡ (약 12.32평) 지분 가격을 포함한 금액입니다.

인근 유사 물건들의 시세 및 거래 동향을 고려할 때, 특히 토지 지분 매각이라는 점과 제시외 건물, 수목 등이 포함 평가되었으나 일부 제외되는 사항들을 감안해야 합니다. 현재 시세 수준을 감안할 때, 감정가 대비 적절한 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 남측 및 북측으로 세로(가) 도로와도 접하여 교통 여건은 보통입니다.

* 주변 시설: 남해소방서가 인근에 위치해 있으며, 주위에는 단독주택, 식당, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 공장, 축사, 쓰레기 처리장 등)은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 법적으로 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 해당 토지가 농지에 해당할 경우, 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 박근수 씨는 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임대차 계약의 특수성을 나타낼 수 있으며, 관련 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 일부 제시외 건물 및 물건이 매각에서 제외되므로, 실제 매수 후 인수하게 될 대상물의 범위를 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남해읍 평리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 입지적으로는 남해소방서 인근에 위치하며 차량 접근성이 양호하나, 주변 환경은 주택, 상가, 농경지가 혼재된 일반적인 농촌 지역의 형태를 띠고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 농지취득자격증명 필요 여부 등은 본 물건의 주요 고려사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자자 본인의 투자 성향 및 리스크 감수 능력에 따라 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 남해 지역 내 토지 및 주택 투자 기회: 남해는 관광 자원이 풍부하고 해안 경관이 아름다워 지속적인 관심을 받는 지역입니다.

* 차량 접근성 및 주변 도로망: 동측 왕복 2차선 도로 및 남북측 도로 접면으로 차량을 이용한 접근성이 좋습니다.

* 지분 매각으로 인한 상대적 저가 매수 가능성: 전체 소유권이 아닌 지분 매각으로 인해, 개인 투자자에게는 상대적으로 낮은 진입 장벽이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 92,166,568원입니다.

인근 유사 물건들의 매매 시세를 고려할 때, 대지 1032.10㎡ (약 312.21평)의 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 산정해야 합니다.

다만, 본 물건은 토지 및 건물 '지분' 매각으로 진행되며, 공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 농지취득자격증명 필요 여부 등의 특수성을 감안해야 합니다.

주변 단독주택 및 토지 매물 정보에 따르면, 남해읍 평리 지역의 토지 및 주택은 면적과 위치에 따라 3.3㎡당 약 20만원 ~ 40만원 선으로 형성되어 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 낙찰가는 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 결정될 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 65,000,000원 ~ 83,000,000원 사이의 입찰가 범위를 예상해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 시장 상황 및 해당 물건의 특수성을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시장 조사와 현장 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.