나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12237 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내, 제20층 제2002호로서 일반적 현황은 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

현황 '아파트(건축물현황도상 방2, 주방 및 거실, 욕실, 현관 등)'로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 평지로서 현황 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 아파트단지 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방 지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가 하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

현황 102동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12237 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 20층2002호

용도: 아파트

감정가: 144,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.715㎡ (약 12.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 현황 102동임.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 성산구 대방동에 소재하며 '대암초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량으로 접근이 용이하며, 단지 남측과 동측으로는 대로3류, 북측으로는 소로2류 도로와 접해 있어 교통 여건이 양호합니다.

토지이용계획: 본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역이며, 인근에 다수의 학교 및 유치원이 위치하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석 요약: 본 경매 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 이OO입니다. 등기부등본상 모든 근저당 및 압류, 임차권 등이 매각으로 인해 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-05-27

* 확정일자: 2015-05-18

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 130,600,000원

말소기준권리: 국민은행 근저당 (1996-06-15 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

특이사항: 공부상 2동 2002호이나, 실제 현황은 102동이라고 명시되어 있어, 현장 방문 시 동 호수 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대방동 일대는 아파트 밀집 지역으로, 단지 내 및 인근의 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변 학교 및 주거 단지를 배후로 안정적인 소비 수요를 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

- 아파트명: 대방그린빌아파트

- 주소: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376

- 사용승인일: 1996년 06월 08일

- 총 세대수: 834세대 (7개동)

- 최고층: 20층

- 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

- 주차: 총 347대 (지상 4대, 지하 13대 - 제공된 상세 정보 기준: 지하 자동 164대, 지상 자동 183대)

해당 물건 정보:

- 전용면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

- 건물 총면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

- 층수: 20층 (총 20층 건물)

최근 거래 사례 (2026년 6월-7월):

- 15층 거래가: 106,000,000원

- 7층 거래가: 115,000,000원

- 4층 거래가: 137,000,000원

최근 임대 사례 (2026년 5월):

- 17층 전세: 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원

- 9층 전세: 보증금 121,000,000원, 월세 0원

- 15층 전세: 보증금 121,000,000원, 월세 0원

6. 잠재적 리스크

건물 동수 표기 오류 가능성: '주의사항: 현황 102동임.'이라는 문구는 공부상 '2동'과 실제 건물의 동수 표기가 다를 수 있음을 시사합니다. 이는 향후 소유권 이전 등기나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 실제 건물의 동수를 정확히 확인해야 합니다.

내부 상태 미확인: 감정평가 시점에 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하고, 유사 물건의 일반적인 현황을 참고하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 이는 수리 비용 증가 등의 위험으로 이어질 수 있습니다. 입찰 전 내부 확인을 시도하거나, 확인 불가 시 최악의 상황을 가정하여 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 39.72㎡(약 12평) 규모의 아파트로, 입지, 주변 환경, 교통 등 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 관계가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 현황 동수와 공부상 동수 불일치 가능성, 내부 미확인으로 인한 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 최근 거래 사례들을 볼 때 층수에 따른 가격 차이가 존재하므로, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 가치: 아파트 단지 내 위치하며 초등학교 및 다양한 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

권리 관계의 명확성: 모든 선순위 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 관계 문제 발생 가능성이 매우 낮습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 1996년 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 144,000,000원입니다.

최근 2026년 6월에서 7월 사이 거래된 사례를 살펴보면, 4층이 137,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 20층으로, 4층 거래가보다 높은 가치를 지닌다고 볼 수 있습니다.

그러나 감정가가 최근 최고가 거래액보다 높게 책정된 점을 감안하여, 과도한 경쟁을 피하고 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없어, 예상 입찰가 산정 시 추가 비용이 발생하지 않습니다.

이에, 예상 입찰가를 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.