나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12216 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 145-1 에이스빌딩 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 소재 '무동초등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 일반철골구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제108호로서, (사용승인일 2015.07.06) 외벽 : 화강석 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 석고보드 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

근린생활시설(상호명: 메가MGC커피 창원무동점)으로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, E/V설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부 지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북측과 서측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 15m 내외 의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(2014-12-20),노외주차장(2014-12-23),중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-21)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(초등학교(무동 리 산72)(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전 법>,공장설립승인지역(1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12216 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 145-1 에이스빌딩 1층 108호

용도: 근린상가

감정가: 866,000,000원

토지면적: 51.32㎡ (약 15.53평)

토지지분: 51.3236㎡ (약 15.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.26㎡ (약 22.77평)

건물지분: 75.264㎡ (약 22.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합 (을7, 을8 등기부 요약 참조)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 가능성

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 소재 '무동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 북측 및 서측으로는 약 20m, 동측으로는 약 15m 폭의 도로와 접하고 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 노외주차장, 중로2류 도로와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 폐수 배출시설 설치 제한 지역, 공장설립 승인 지역으로 지정되어 있어 일부 업종의 제한이 있을 수 있습니다.

* 또한, 초등학교 설립 예정 구역(상대보호구역)이 인접해 있어 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리는 2023년 4월 3일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 다만, 본 건에는 대항력 있는 임차인 전정철(전 ) 씨가 존재합니다.

* 전정철 씨의 전입일자는 2023년 1월 26일이며, 확정일자는 2026년 1월 13일, 배당신고일자도 2026년 1월 13일입니다.

* 임차인의 보증금은 30,000,000원, 차임은 160,0000원입니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 주의사항에 명시된 바와 같이 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 무동리 일대는 근린생활시설과 아파트가 밀집된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 현재 본건 1층 108호는 '메가MGC커피 창원무동점'으로 영업 중이며, 이는 상업시설로서의 적합성을 보여줍니다.

* 주변 아파트 단지 및 근린시설의 배후수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 가장 가까운 교육시설로는 무동초등학교가 있습니다. (설립 예정 구역 내 위치)

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 인근에 대규모 주거단지가 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

* 배당 절차에서 임차인의 보증금 30,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 그 차액을 인수해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한, 배출시설설치제한, 공장설립승인 지역)이 존재하며, 향후 설립 예정인 초등학교로 인해 주변 개발 또는 규제 변화 가능성이 있습니다.

* 건축물 주 용도가 '자동차관련시설' 또는 '주차장'으로 표기된 부분도 있으나, 실제 현재 용도 및 임차인의 업종은 '근린상가'이며 '커피숍'으로 영업 중인 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 의창구의 상업지역에 위치한 근린상가로, 무동초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 현재 정상적으로 영업 중인 임차인이 존재하며, 이를 통해 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성은 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 할 중요한 고려 사항입니다.

* 토지이용계획 및 주변 개발 가능성도 함께 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 현금 흐름: 현재 영업 중인 임차인(커피숍)을 통해 꾸준한 임대수익 기대 가능.

* 우수한 입지: 근린상가로서 배후 주거 단지의 수요를 확보할 수 있는 위치.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 확보 및 활용 용이.

9. 예상 입찰가

* 제시된 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차 보증금 부담은 없는 것으로 간주합니다.

* 본 건의 감정가는 866,000,000원입니다.

* 특별한 권리 인수 부담 및 추가적인 명도 비용 등을 고려하지 않을 경우, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 시장 가치 평가 및 전략적인 입찰가 산정을 위해 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.