나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12649 [1] 울산광역시 중구 우정동 467-17 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 우정동 소재 우정성당 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

가장형이며, 단독주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 스래브지붕 2층 건물로서 외벽 : 치장조적, 몰탈위페인트 내벽 : 벽지, 타일 창호 : 샷시창 부속 벽돌조 스래브지붕 단층 건물로서 외벽 : 치장조적, 몰탈위페인트 내벽 : 벽지, 타일 창호 : 샷시창

이용상태

다가구주택으로 이용중이며, 부속건물은 창고임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적개황도'와 같이 (ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12649 (1)

소재지: 울산광역시 중구 우정동 467-17 (신주소: 울산광역시 중구 우정11길 23)

용도: 다가구주택

감정가: 418,312,120원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 면적 정보

토지면적: 156.00㎡ (약 47.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 173.96㎡ (약 52.6평)

건물 제시외면적: 35.60㎡ (약 10.8평)

1.3. 건물 현황 (건축물대장 요약)

건축년도: 1991년 8월 17일 사용승인

구조: 벽돌조 스래브지붕 2층 건물

주용도: 다가구주택 (단독주택)

부속건물: 창고 (1동)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 울산광역시 중구 우정동 소재 우정성당 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3미터의 도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 4월 17일 접수된 한준규의 가압류(갑2)이며, 해당 권리 및 그 이후 접수된 권리(강제경매 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-10-22

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 인수될 가능성에 유의해야 합니다.

* 임차인: 하

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-04

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 인수될 가능성에 유의해야 합니다.

3.3. 인수 보증금

제시된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

주위는 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

물건지 인근에 다양한 편의시설이 존재하며, 지역 커뮤니티 시설 및 근린 상가 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

* 주변 교통: 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 주변 편의시설: 인근에 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 인근에 초등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 검색 결과 상, 본 물건 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 유사 지역에서 혐오시설이 공원 등으로 재개발된 사례가 있으며, 관련 정보는 직접적인 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 (전입 2009-10-22) 및 하 (전입 2022-07-04) 모두 대항력이 있습니다. 비록 현재 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으며, 금액이 미상이라는 점에서 투자자는 인수 금액 및 명도 관련 제반 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외 제시외 건물(35.60㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 현황 파악 및 활용 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부 채권 총액: 채권 총액은 27,000,000원으로, 이는 경매 채권자의 이해관계로 인해 경매가 진행되었음을 나타냅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 우정동에 위치한 다가구주택으로, 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 차량 접근성이 좋고, 주변 편의 시설 이용도 편리한 지역으로 평가됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 2명의 존재입니다. 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 금액에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 향후 투자금 회수 및 명도 과정에서 주요 변수가 될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물의 포함 매각 여부도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 울산 중구 우정동은 도심 접근성이 비교적 양호한 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용: 제2종일반주거지역으로, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 다가구주택: 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있으며, 내부 수리 후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 418,312,120원

인수 보증금 합계 (제시 정보 기준): 0원

채권 총액: 27,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 미상이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 임차인 이 및 하 의 실제 보증금, 차임, 배당 요구 여부 및 관련 자료 확인.

* 제시외 건물(35.60㎡)의 정확한 현황, 활용 가능성 및 철거/철거 비용 검토.

* 건물 내부 상태, 수리 필요성 및 예상 수리 비용 산출.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 분석.

* 명도 관련 제반 비용(이사비 등) 및 소요 기간 예측.

상기 정보만으로는 보수적인 예상 입찰가 산정이 제한적입니다.

다만, 일반적인 경매 낙찰가율과 인수 가능성을 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 범위 내에서 시작하여, 임차인 인수 보증금, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (예시: 감정가의 80% = 334,649,700원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.