나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12641 [1] 울산광역시 남구 신정동 1222-7 신정반트펠리시아 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ‘신정초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 상업기타(오피스텔 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 소로에 접하며, 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(신정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(신정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경12641 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 남구 신정동 1222-7, 신정반트펠리시아 7층 701호

1.3. 건물명

신정반트펠리시아

1.4. 구분

오피스텔

1.5. 면적

토지면적: 10.42㎡ (약 3.15평)

건물면적(전용면적): 84.97㎡ (약 25.71평)

1.6. 감정가

245,000,000원

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 건축 연도

2019년 준공 (2017년 사용승인)

2. 입지조건

2.1. 위치

울산광역시 남구 신정동 소재 신정초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 주위환경

본 물건은 학교, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역에 자리하고 있습니다.

2.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.4. 도로

물건지 남서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가로망 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 4번 근저당권 (접수일자: 2022-11-02, 권리자: 장주리, 채권금액: 35,000,000원)

3.2. 선순위 권리

을구 5번 주택임차권 (권리자: 송영한)이 존재하며, 전입일자(2022-10-18)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.

3.3. 인수되는 권리

송영한 임차인의 보증금 200,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 을구 4번 근저당권을 포함하여, 접수일자 2022-11-02 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (주택임차권은 인수 대상입니다.)

3.5. 채권 총액

등기부 채권 총액은 248,654,727원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본 물건과 동일한 '신정 반트 펠리시아' 오피스텔의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 2월 26일: 22,900만원 (84.98㎡, 17층)

- 2026년 5월 15일: 23,000만원 (84.97㎡, 19층)

- 2026년 5월 29일: 25,000만원 (84.98㎡, 15층)

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 해당 면적대의 시세는 약 23,000만원에서 25,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례

상기 4.1.항목 참조.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 신정초등학교가 위치하고 있으며, 주변은 학교와 근린생활시설, 아파트 단지 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 송영한 씨의 보증금 2억 원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 약 85%에 달하는 금액으로, 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 남구 신정동의 오피스텔로, 주변에 학교와 상업시설이 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 다만, 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 이 부분이 인수될 경우 상당한 추가 부담이 발생할 수 있는 물건입니다. 권리분석 및 임차인과의 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

- 준신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 예상.

- 신정초등학교 인근의 생활 편리한 입지.

- 85㎡ 수준의 넓은 전용면적으로 활용도 높음.

8.2. 단점/주의사항

- 2억 원에 달하는 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크.

- 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인의 실질적인 투자 비용 증가.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 245,000,000원이며, 최근 실거래가는 약 230,000,000원에서 250,000,000원 수준입니다. 그러나 본건에는 200,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 존재하므로, 이를 인수한다고 가정할 때 매수인의 실질적인 총 투자금액은 낙찰가 + 200,000,000원이 됩니다. 따라서, 매수인의 총 투자금액이 시세 범위 내에서 이루어질 수 있도록 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

대항력 있는 임차인의 보증금 2억 원을 인수한다고 가정하고, 시세 하단인 230,000,000원 수준으로 총 투자금액을 맞춘다고 보았을 때, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 40,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 임차인이 배당을 통해 일부라도 보증금을 회수하는 경우, 낙찰가의 비중은 달라질 수 있습니다.)

만약 임차인의 보증금 인수 부담 없이 시세대로 접근하고자 한다면, 230,000,000원에서 245,000,000원 사이를 고려할 수 있으나, 이는 인수되는 임차보증금 리스크를 간과한 제안입니다. 보증금 인수 가능성을 면밀히 재검토한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.