나이스옥션 법원경매 의성 2025타경414 [1] 경상북도 의성군 의성읍 상리리 707-3 태평스카이아파트 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 의성읍 상리리 소재 "의성여자중학교" 남동측 인근에 위치하는 "태평스카이아파트[현지명칭: 태평스카이맨션]" 제2층 제206호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지 및 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 각종 생활편익시설 등과의 접근성 등으로 보아 주거환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 중로변에 소재하고 버스승강장 등이 인근한 읍소재지내에 위치하여 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 아파트 중 제2층 제206호 단위세대로서, - 외벽: 시멘트몰탈위 페이트 마감 등. - 내벽: 보드위 벽지도배, 내장타일 마감 등. - 바닥: 바닥재, 내장타일 마감 등. - 천정: 보드위 벽지도배, 천정재 마감 등 - 창호: 샷시창호 등.

이용상태

가)아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

단지 전체 토지는 사다리형에 가까운 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있으며, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 12미터의 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역 (2022-09-01)(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상북도문화재보호조례>, 상대보호구역(2023-12-15)(의성여자중학교 상대구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. ② 기타 본건은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 외부에서의 개략적인 실사 및 주변탐문 등을 통해 표준적인 내부구조 및 마감상태, 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의성지원 2025타경414 (1)

* 소재지: 경상북도 의성군 의성읍 상리리 707-3 태평스카이아파트 2층 206호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

* 토지 면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 감정가: 48,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 의성군 의성읍 상리리에 소재하는 "태평스카이아파트" 2층 206호입니다.

* 주변 환경: 본 물건은 "의성여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 중로변에 접하고 있어 차량 출입이 용이하며, 버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 읍 소재지 내에 위치하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 25일 접수된 국민은행 근저당권 (을6)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-01-12

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금은 0원이지만, 대항력이 있는 임차인으로, 명도 진행 시 관련 협상이 필요합니다. 임대차 관계는 0원으로 확인되었으나, 법률적인 효력 및 명도 협상 시 주의가 요구됩니다.

* 기타 권리사항:

* 등기부채권 총액: 76,937,833원 (근저당, 가압류, 임의경매 등)

* 주의사항: 임대차 관계가 명확하지 않은 전입자가 존재하며, 공동담보 물건이므로 경매 진행 시 관련 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 의성읍의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 읍 단위 지역의 특성상 대규모 상권보다는 지역 소비 패턴에 맞는 생활 밀착형 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "의성여자중학교"가 인근에 있으며, 학교 주변 및 읍내에 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 태평스카이맨션 (현지명칭: 태평스카이아파트)

* 사용승인일: 1991년 8월 24일 (35년 경과)

* 총 세대수: 155세대

* 총 층수: 12층

* 본 물건 전용 면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

* 본 물건 분양 면적: 제공된 정보에서 명확하게 확인되지 않습니다.

* 주차: 총 50대 (세대당 약 0.32대, 주차 공간 부족 가능성 있음)

* 편의시설: 일상생활에 필요한 마트, 식당, 병원 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공된 건물로, 건축 30년 이상 경과하여 전반적인 시설 노후화 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 약 0.32대로, 입주민들의 주차 관련 불편이 예상됩니다.

* 지역 개발 여건: 의성군 지역의 전반적인 개발 동향 및 인구 변화 추이를 투자 결정 시 참고해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 "가축사육제한구역"이 포함되어 있어, 인근 농업 활동으로 인한 영향은 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 의성군 의성읍에 위치한 태평스카이아파트 2층 206호로, 전용면적 40.20㎡ (약 12.16평)입니다.

* 감정가는 48,000,000원이지만, 최근 동일 면적의 매매 사례가 65,000,000원에 이루어진 점을 볼 때, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)와 30년 이상 경과한 건물 노후화, 부족한 주차 공간 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 명도 과정에서 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가를 반영하지 못한 감정가로, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 용이성: 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 목적 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

* 지역 기반 부동산: 의성읍이라는 지역 기반에서 꾸준한 수요가 있을 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 48,000,000원

* 최근 동일 면적 매매가: 65,000,000원 (2025년 7월 28일)

* 인수 보증금: 0원

* 종합적인 분석 결과, 본 물건의 감정가는 최근 시장 가격보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 노후화 등의 리스크를 고려하되, 시장 가격과의 괴리를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 58,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.