나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11499 [1] 경상북도 김천시 신음동 1307 김천주공해돋이타운 제105동 제8층 제803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 "동신초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 주택 및 관련 근린생활시설 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 아파트로서의 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골경사지붕 15층 건물중 제8층 제803호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북동측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(신음2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2017-07-13)(대 로3-10)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-42)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-57)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-106)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-19)(접합), 초등학교(동 신초등학교-28)(저촉) 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종)), 상대보호구역( 2017-10-30), 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

* 물건 종류: 아파트

* 소재지: 경상북도 김천시 신음동 1307 김천주공해돋이타운 제105동 제8층 제803호

* 건물명: 김천주공해돋이타운

* 동/호수: 105동 803호

* 전용 면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

* 토지 지분 면적: 40.05㎡ (약 12.12평)

* 건축년도: 2002년 7월 5일 사용승인

* 총 층수: 15층 중 8층

* 감정가: 90,000,000원

1.2. 개요

* 사건번호: 김천지원 2025타경11499 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동에 소재한 "동신초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 학교, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 입지가 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 아파트 단지로서의 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다. 동측 및 북동측으로는 왕복 4차선 도로, 남측으로는 왕복 2차선 도로와 직접 접하고 있어 시내 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 신음2지구

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

* 기타 제한사항: 초등학교(동신초등학교) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2007년 11월 13일 접수된 국민은행의 근저당권(채권금액 26,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 본건의 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음’)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 정보: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

* 특이사항: 임대차 관계가 확인되지 않으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 명확한 점유 관계 및 실제 명도 가능 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 대한주택공사 (2002.08.16)

* 소유권이전: 지성기 (2007.11.13, 매매)

* 근저당권: 국민은행 (2007.11.13, 26,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 김천세무서장 (2024.10.15) - 말소

* 임의경매: 국민은행 (2025.10.15, 4,675,890원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 26,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 신음동은 김천시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특징

대규모 아파트 단지와 동신초등학교가 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 김천시청 등 주요 행정기관과의 접근성도 비교적 양호하여 지역 내 중심 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 김천동신초등학교가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 환경 보호가 잘 이루어지고 있습니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주차시설

* 총 576대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지상 주차 3대, 지하 주차 21대, 전기차 충전기 12대가 설치되어 있습니다. (총 주차 대수: 576대)

5.4. 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트조 철골경사지붕의 15층 건물 중 8층에 위치합니다.

* 내벽, 바닥, 창호 등은 일반적인 아파트 마감 상태를 유지하고 있습니다.

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 0원으로 표시되어 있어 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮으나, 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

* 신축 아파트 대비 노후도: 2002년 준공 아파트로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김천시 신음동의 김천주공해돋이타운 내 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 동신초등학교와의 근접성은 교육 환경을 중시하는 실수요자에게 매력적인 요소입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없는 점 또한 긍정적입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트가 9천만원대 초반에 거래된 사례가 있어, 감정가 수준에서 합리적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 확인 및 실제 점유 여부 파악은 필수적으로 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김천시 신음동 중심부의 안정적인 주거 단지 내 물건.

* 동신초등학교 인접으로 우수한 교육 환경.

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라.

* 권리 분석상 인수 부담 없는 안전한 물건.

* 최근 실거래가를 반영한 시세 대비 경쟁력 있는 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 49.81㎡ (약 15.07평)으로, 감정가는 90,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 면적(49.81㎡)의 아파트가 2026년 7월 20일에 92,000,000원(12층)에 거래된 기록이 있습니다. 감정가는 이보다 다소 낮게 책정되어 있으며, 8층이라는 점을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격입니다.

이에 따라, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 약간 상향된 93,000,000원 내외로 예상됩니다. 이는 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 범위입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, 법원 매각 절차 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.