나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51819 [1] 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 504 힐스테이트당진2차 109동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 "송악읍행정복지센터" 남동측 인근에 위치하 는 힐스테이트당진2차 제109동 제10층 제1001호로서, 주위는 중대규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

동측 및 남측 인근으로 틀모시로(지방도619호선) 및 서해로(국도32호선) 등이 통과하며, 동 측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지부 27층 건물 중 제10층 제1001호로서, 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 건물의 부지임.

인접 도로상태등

서측 및 동측의 출입로를 통해 단지 내 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51819 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 504 힐스테이트당진2차 109동 10층1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 268,000,000원

* 면적

* 토지면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

* 건물면적 (전용면적): 84.91㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2018년 3월 22일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 "송악읍행정복지센터" 남동측 인근에 위치한 힐스테이트당진2차 아파트 109동 10층 1001호입니다. 주위는 중대규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

단지 동측 및 남측 인근으로 틀모시로(지방도619호선) 및 서해로(국도32호선) 등이 통과하며, 동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

서측 및 동측의 출입로를 통해 단지 내 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을9. 근저당권 (접수일자: 2022-02-08, 권리자: 한국자산관리공사, 권리금액: 315,600,000원) 입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 기타 권리 내역

본 물건에는 현재까지 등기된 채권 총액은 490,365,377원이며, 경매개시결정 등기 (접수일자: 2025-10-14, 권리자: 한국자산관리공사) 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 (말소 예정 권리 포함):

* 갑2. 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2018-07-16)

* 갑4. 소유권이전 (접수일자: 2019-12-05)

* 을9. 근저당권 (접수일자: 2022-02-08) - 말소기준권리

* 갑6. 4번차성진지분가압류 (접수일자: 2022-06-28)

* 갑7. 4번차성진지분가압류 (접수일자: 2022-07-01)

* 갑10. 4번차성진지분압류 (접수일자: 2023-01-10)

* 갑13. 4번차성진지분가압류 (접수일자: 2023-03-14)

* 갑15. 4번차성진지분가압류 (접수일자: 2023-04-10)

* 갑17. 4번차성진지분가압류 (접수일자: 2023-10-25)

* 갑18. 4번차성진지분압류 (접수일자: 2024-02-20)

* 갑20. 4번차성진지분가압류 (접수일자: 2025-09-02)

* 갑21. 임의경매 (접수일자: 2025-10-14)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다. 명확한 임차인 현황 파악이 어려운 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주거 환경

본건이 속한 힐스테이트당진2차 아파트는 약 1617세대의 중대규모 단지로서, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호한 지역입니다.

* 상업 및 편의시설

단지 인근에 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 지역 용도

본 물건은 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 기능이 강화된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 단지 규모 및 시설

힐스테이트당진2차 아파트는 총 17개 동, 1617세대로 구성된 대규모 단지입니다.

* 사용승인일: 2018년 3월 22일

* 최고층: 27층 (본건 10층)

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 입주민 편의를 위한 다양한 시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 2074대의 주차가 가능하며, 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

* 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조의 27층 건물 중 10층에 위치한 아파트 단위세대로, 내부에는 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 옥내 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 미상

"임대관계는 미상"이라는 점은 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 명확한 임차인 현황 파악이 되지 않아, 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 존재하거나 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 경매 채무 총액

등기부 채권 총액이 감정가를 상회하고 있으나, 이는 경매 과정에서 일반적으로 발생하는 사항이며 말소기준권리 이후의 채권은 소멸됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시의 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경 및 교통 여건이 양호하며, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 명확한 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 점을 고려할 때, 적절한 가격에 낙찰받는다면 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 입지: 당진시 내 신축 대규모 아파트 단지로, 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통: 주요 도로와 인접하여 차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 인수 부담 없는 권리가 말소될 예정입니다.

* 풍부한 단지 시설: 다양한 편의시설 및 주차 공간 확보로 높은 주거 만족도를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(84.91㎡, 10층)의 물건이 2026년 7월 7일에 27,000만원에 실거래된 사례가 있습니다. 감정가는 26,800만원입니다.

임대관계 미상이라는 리스크를 감안하더라도, 현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 경쟁 및 시장 상황에 따라 26,500만원에서 27,500만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근한다면 26,500만원, 적극적으로 참여한다면 27,500만원 선에서 입찰을 고려해볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.