나이스옥션 법원경매 서산 2025타경852 [1] 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 '충남서산소방서' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 관공서 등으로 이루어진 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물중 제201호외 2개호로서 외벽 : 스톤코트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

본건은 충청남도 서산시 예천동 494번지에 소재한 씨동 2층 201호 다세대주택입니다.

건물은 2020년 6월 15일 사용승인된 신축급 건물입니다.

등기부상 소재지 주소는 충청남도 서산시 호수공원13로 17-1 (예천동)입니다.

1.2. 토지정보

토지면적은 35.34㎡이며, 이는 약 10.69평입니다.

토지 지분 역시 35.3407㎡입니다.

토지 제시외면적은 없습니다.

1.3. 건물정보

건물면적은 51.24㎡이며, 이는 약 15.50평입니다.

건물 지분 역시 51.24㎡입니다.

건물 제시외면적은 없습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다.

용도는 다세대주택입니다.

1.4. 감정평가및매각정보

감정가는 185,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 사건번호는 서산지원 25타경852 (1)입니다.

공동담보 물건에 해당합니다.

토지이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(전부제한지역)입니다.

등기부채권 총액은 10,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 '충남서산소방서' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 관공서 등으로 이루어진 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)으로 지정되어 있어 향후 가축 사육 관련 사업에는 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리로는 2020년 10월 28일 접수된 전주복지신용협동조합의 근저당(10,000,000원)이 존재합니다.

이 외 소유권보존(김금자), 소유권이전신탁(신영부동산신탁 주식회사) 등의 권리가 기재되어 있습니다.

본 경매 사건의 채권자인 전주혁신신용협동조합의 임의경매 개시 결정(357,668,698원)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

다만, 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 임대차 현황에 대한 주의가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주택지대 내에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. '충남서산소방서' 등 관공서가 인접해 있어 공공 서비스 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지대 내에 위치하여 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

관공서(충남서산소방서)가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 주변시세분석

입력된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 예천동 494번지 소재 다세대주택의 최근 거래 내역은 다음과 같습니다.

2024년 1월 26일, 2층 70.44㎡가 20,100만원에 직거래되었습니다.

2025년 6월 10일, 3층 51.24㎡가 18,600만원에 직거래되었습니다.

2026년 6월 1일, 2층 58.74㎡가 9,579만원에 직거래되었습니다. (해당 거래는 면적 대비 가격이 이례적으로 낮아 추가 확인이 필요합니다.)

본건은 51.24㎡ 면적의 2층 다세대주택으로, 2025년 6월 거래된 3층 51.24㎡ 물건(18,600만원)과 면적이 동일합니다. 감정가는 185,000,000원으로, 최근 유사 면적 거래가 대비 높은 수준이거나 유사한 수준으로 보입니다. 2020년 준공 연도를 고려할 때, 신축급 건물로서 시세가 방어될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적리스크

임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2026년 6월 거래된 9,579만원의 낮은 가격 거래 건은 심층적인 분석이 필요하며, 해당 거래의 특이사항이 본건 시세에 영향을 미칠 가능성도 고려해야 합니다.

혐오시설 관련 정보는 제공되지 않았으나, 주변 환경 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자포인트

2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮습니다.

서산시 예천동이라는 주거 선호 지역에 위치하고 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 취득이 명확합니다.

감정가 및 최근 실거래가를 기반으로 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합의견

본 물건은 서산시 예천동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 가축사육제한구역 지정 등은 신중한 검토가 필요합니다. 주변 시세를 종합적으로 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

상기 물건의 감정가, 최근 시세, 건물 상태 및 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 175,000,000원에서 185,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

특히, 임차인 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시에는 해당 금액을 제외하고, 본건의 미래 가치 및 잠재적 리스크를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

권장 입찰가는 180,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.