나이스옥션 법원경매 공주 2025타경116 [1] 충청남도 청양군 남양면 신왕리 606 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 청양군 남양면 신왕리 소재 "신왕2리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 대체로 부정형 완경사지로서 단독주택 건부지 및 일부 도로 등으로 이용중이며, 기호(3)는 대체로 부정형 완경사지로서 자연림 및 일부 주거용 건부지, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

공히 본건 남측으로 세로의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(800m이내의 지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임. 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(800m이내의 지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 준보전산지{산지관리법}임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

기호(1) 토지는 공부상 대지이나 현황 일부 도로 등으로 이용중이며, 기호(3) 토지는 공부상 임야이나 현황 일부 주거용건부지 및 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(2) 건물은 벽돌조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 건물로서, - 외벽: 치장벽돌 마감 등, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물[기호 ㉠,㉡], 제시외 구조물[기호 ⓐ] 등이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 기호(1) 지상에 등재되어 있으나, 현황은 기호(1,3) 양지상에 연계하여 소재하는 것으로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

*일괄매각.
*제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각 포함. 제시외 컨테이너, 태양광설비 각 매각에서 제외.
*목록1-일부 현황 도로, 일부 타인 점유.
*목록2-공부상 목록1 지상에만 등재되어있으나 현황은 목록 1,3 양 지상에 연계하여 소재함.
*목록3-지분 매각. 현황 일부 타인 건부지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경116 (1)

소재지: 충청남도 청양군 남양면 신왕리 606

용도: 단독주택

감정가: 125,955,440원

토지면적: 3798.00㎡ (약 1149평)

토지지분: 1338.80㎡ (약 405평)

건물면적: 94.27㎡ (약 28.5평)

건물지분: 94.27㎡ (약 28.5평)

매각대상: 토지지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOO (청양신용협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 청양군 남양면 신왕리 소재 "신왕2리 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 30일 접수된 청양신용협동조합의 근저당권 (69,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이해관계인 부재로 임대 내역은 미상입니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

등기부요약:

토지: 최종석, 최춘자 소유권 이전 등기, 청양신용협동조합 및 육춘도 근저당권 설정, 청양신용협동조합 임의경매 개시 등기가 등재되어 있습니다.

건물: 배덕복 소유권 보존 등기, 최춘자 소유권 이전 등기, 청양신용협동조합 및 육춘도 근저당권 설정, 청양신용협동조합 임의경매 개시 등기가 등재되어 있습니다.

등기부 채권 총액: 139,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 시설이 밀집된 지역과는 거리가 있습니다.

주변 지역은 주로 농업 활동 및 단독 주거를 위한 용도로 이용되고 있습니다.

대규모 상권의 형성은 어렵겠으나, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

본 물건의 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 및 혐오시설 여부에 대한 외부 실시간 검색 및 분석은 불가합니다. 따라서 제공된 감정가와 물건 자체 정보에 기반한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정임을 참고하시기 바랍니다.

1.4. 생활정보

주변은 주로 주택과 농경지, 자연림으로 구성되어 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

본 물건 인근에 신왕2리 마을회관이 소재하여 지역 커뮤니티 시설 접근이 용이합니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

일반적인 편의시설, 의료시설 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 현황 차이: 기호(1) 토지는 공부상 대지이나 현황 일부 도로로 이용 중이며, 기호(3) 토지는 공부상 임야이나 현황 일부 주거용 건부지 및 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 경계 확인 및 이용에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 소재지 불일치: 건물은 공부상 기호(1) 지상에만 등재되어 있으나, 현황은 기호(1,3) 양 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 등기부상 내용과 현황이 다르므로 주의가 필요합니다.

제시외 건물 제외: 감정평가서상 ㉠, ㉡ 건물은 매각에 포함되나, 제시외 컨테이너 및 태양광 설비는 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 해당 설비에 대한 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

타인 점유 및 건부지: 목록1 토지는 일부 타인 점유 중이며, 목록3 토지는 일부 타인 건부지로 이용 중입니다. 이는 명도 및 토지 사용 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용계획 제한: 기호(1) 토지는 계획관리지역, 기호(3) 토지는 생산관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 재산권 행사나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 권리분석 상세 (임차인)

임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (총 합계 0원).

임대 내역: 이해관계인의 부재로 정확한 임대 내역은 파악되지 않았습니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 청양군 남양면 신왕리에 위치한 단독주택으로, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 하에서 모두 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없습니다.

다만, 토지와 건물의 현황과 공부상 내용이 상이하고, 일부 제시외 물건이 매각에서 제외되며, 타인 점유 및 건부지 등 명도 및 현황 조사에 따른 추가 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

넓은 토지 면적은 장점이나, 주변 상권 및 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

제시된 감정가 125,955,440원을 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 3798.00㎡ (약 1149평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

단독주택 용도: 전원생활, 주말주택, 또는 농가 주택 등으로 활용이 가능합니다.

명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 125,955,440원입니다.

현재 시세에 대한 상세 분석은 외부 정보 접근 제한으로 인해 제공된 감정가와 물건 자체의 정보에 기반하여 추정하였습니다.

넓은 토지 면적, 단독주택 용도 등의 장점과 더불어 현황과 공부상 차이, 타인 점유 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하였습니다.

인수되는 임차 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준 내외에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 130,000,000원 (감정가 대비 약 80% ~ 105%)

정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석을 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.