나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12466 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 신덕리 200-21 연합아파트 1동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 신덕리 소재 "신덕1리마을회관" 서측 인근에 소재하며 주위는 주택 및 상가,농지,공장등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상6층 (사용승인일: 1992.7.18)건물의 제5층 제507호로 외벽:시멘트몰탈위 페인트마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샷시창호등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,냉난방설비,소방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약10미터내외의 도로를 통해 본건 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(입장면14(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 신덕리 200-21 소재 연합아파트 1동 5층 507호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경12466 (1)입니다.

본 물건은 아파트로, 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 58,000,000원입니다.

토지 면적은 40.29㎡ (약 12.19평)이며, 토지 지분은 40.293㎡입니다.

건물 면적은 59.52㎡ (약 18.00평)이며, 건물 지분은 59.52㎡입니다.

건축물은 철근콘크리트조 평스라브지붕으로, 지상 6층 건물 중 5층에 위치하며, 사용승인일은 1992년 7월 18일입니다.

아파트 명칭은 연합아파트로, 해당 호실은 507호입니다. 전용면적은 59.52㎡입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 신덕리 소재 "신덕1리마을회관" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 상가, 농지, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

북측으로 약 10미터 내외의 도로를 통해 본건 진입이 가능합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 말소기준권리는 2023년 1월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을14)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역은 2009년 8월 31일 (갑3), 2012년 12월 17일 (갑4), 2017년 7월 19일 (갑5), 2023년 1월 16일 (갑6, 매매)이 확인됩니다.

또한, 근저당 (을14, 한국주택금융공사, 29,700,000원), 가압류 (갑7, 삼성카드, 10,327,039원; 갑8, 경기신용보증재단, 10,000,000원), 임의경매 개시결정 (갑9, 한국주택금융공사, 28,325,399원) 등이 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 50,027,039원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이므로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 입장은 주택, 상가, 농지, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 순수 주거 지역이라기보다는 복합적인 용도의 지역입니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(59.52㎡) 기준으로 2026년 4월 21일 4,900만원, 2026년 5월 28일 5,300만원에 거래되었습니다.

이는 본 물건의 감정가 58,000,000원보다 낮은 수준으로, 현재 시장 가격이 감정가보다 낮게 형성되어 있음을 시사합니다. (참고: 2026년 5월 7일 7,600만원에 거래된 건은 면적이 91.45㎡로 본건과 직접 비교하기는 어렵습니다.)

1.4. 생활정보

연합아파트는 1992년 7월 18일에 사용승인된 비교적 오래된 아파트 단지입니다.

"신덕1리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

주변에 대규모 상업시설이나 편의시설에 대한 정보는 제한적이며, 농지 및 공장이 혼재된 지역 특성상 쾌적한 주거 환경보다는 실용적인 주거 공간으로 볼 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1992년에 건축되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 입지: 주택, 상가, 농지, 공장이 혼재하는 지역 특성상 주거 쾌적성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 지역 개발 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 토지이용계획은 지역 개발 방향 및 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가 5,800만원 대비 최근 실거래가(59.52㎡ 기준 4,900만원~5,300만원)가 낮게 형성되어 있어 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

하지만 건축 연도가 30년 이상 경과된 노후 아파트이며, 주변 환경이 다양한 용도로 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서는 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가와 실거래가 간의 차이를 활용한 시세차익이 기대됩니다.

* 권리 부담 없음: 낙찰 후 추가적인 권리 인수나 복잡한 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 임대 수요: 아파트라는 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 58,000,000원입니다.

최근 실거래가(59.52㎡ 기준)는 4,900만원에서 5,300만원 사이입니다.

건축 연도, 입지 환경 등을 고려할 때, 감정가보다는 실거래가 수준 또는 그 이상을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고, 최근 실거래가 하한선 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

약 5,300만원 ~ 5,600만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 물건 가치를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.