나이스옥션 법원경매 천안 2025타경745 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 2층2052호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 ‘천안고속버스터미널’ 남서측 도로 월편 인근에 위치하며, 주위는 백화점, 판매시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상가지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 18층 내 2층 2052호로서 (사용승인일 : 2006.01.11.) 외벽 : 석재류 붙임, 시멘트 몰탈 위 페인트 등 마감. 내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

현재 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단지의 유사 사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 업무용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40M, 동측 및 남측으로 노폭 약 8M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1), 광로3류(폭 40m~50m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역, 기호(3) : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역, 기호(4,5,6) : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 구분건물이나, 현황은 격벽이나 구분시설이 없는 오픈상가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경745 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 2층 2052호

용도: 판매시설

감정가: 24,600,000원

토지면적: 0.92㎡ (약 0.28평)

건물면적: 5.60㎡ (약 1.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신부동에 위치하며, 천안고속버스터미널 남서측 도로 인근 상가지대로에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 백화점, 대형 판매시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건 북측으로는 노폭 약 40M, 동측 및 남측으로는 노폭 약 8M의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 08월 22일 접수된 김민창 근저당권(100,000,000원)이 말소기준권리인 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 요약 상 을1(근저당), 갑9(가압류), 갑10(임의경매) 등은 모두 '말소'로 표기되어 있어, 본 매각으로 인해 해당 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 세부 내용은 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금: 임차인 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황: 임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.

특이사항: 공부상 구분건물로 등기되어 있으나, 현황은 격벽이나 구분 시설이 없는 오픈상가 형태로 이용되고 있습니다.

1.3. 상권분석

지역적 특성: 천안고속버스터미널을 중심으로 형성된 상업 지구 내에 위치하여 유동인구가 많고 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

주변 시설: 백화점, 대형마트, 각종 판매시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

활용 가능성: 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용되는 지역으로, 소규모 창업이나 특화된 업종에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 백화점, 대형마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

교통: 천안고속버스터미널이 인접해 있어 시외 이동이 용이하며, 시내버스 노선망이 잘 구축되어 있습니다.

주변환경: 도시 지역 내에서도 교통 요지에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 집중된 번화가에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 불일치: 공부상 구분건물이나 현황이 오픈상가인 점은 내부 구조 변경, 원상복구 요구 등과 관련한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

소형 면적: 건물 면적이 5.60㎡(약 1.69평)으로 매우 작아 활용 방안이 제한적일 수 있으며, 재매각 시에도 유사한 문제가 발생할 수 있습니다.

공실 위험: 현재 공실 상태로, 즉시 임대 계약이 성사되지 못할 경우 추가적인 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임대차 계약 내용 및 임차인 현황을 정확히 파악하지 못했을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시의 핵심 상업 지역에 위치한 소형 판매시설로, 입지적 조건은 우수합니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 활성화되어 있어 잠재적 가치가 있습니다.

그러나 건물 면적이 매우 작고, 공부상 내용과 현황이 다른 점(오픈상가)은 분명한 리스크 요인입니다. 이러한 특성을 고려하여 활용 계획을 명확히 수립해야 합니다.

권리관계는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상권 입지: 천안고속버스터미널 인근이라는 뛰어난 입지를 바탕으로 잠재 고객 확보가 용이합니다.

낮은 감정가: 매우 작은 면적임을 감안하면 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 경쟁 입찰 시 유리할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 등기부상 권리관계가 명확하고 매각으로 소멸될 것으로 보여, 안전한 권리 취득이 가능합니다.

활용 유연성: 오픈상가 형태이므로, 소규모 팝업 스토어, 개인의 특화된 사업 공간 등으로 다양하게 활용할 아이디어가 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 건물 면적이 5.60㎡(약 1.69평)으로 매우 작고, 공부상 내용과 현황이 달라 활용에 제약이 따르는 점을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상임을 감안해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 외에는 없는 것으로 보이나, 감정가 24,600,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 이하에서 경매 물건의 특성(소형, 오픈상가, 공실)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 15,000,000원에서 20,000,000원 범위 내에서, 주변 시세 및 본 물건의 구체적인 활용 가능성을 면밀히 검토 후 결정하시기를 권장합니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 더 많은 현장 조사와 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.