나이스옥션 법원경매 천안 2025타경743 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 665 서해그랑블아파트 104동 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '대전대학교 천안한방병원' 북동측 인근 '서해그랑블아파트' 단지내 위치하는 공동주택으로서, 부근은 상가, 단독주택, 공동주택 등이 섞여 있는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 13층 아파트내 제6층 제608호로서, 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 마감, 내역: 벽지, 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트 1개호(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동서남북 사방으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3.

1.1. 기본사항

4.

5.

* 사건번호: 천안지원 2025타경743 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 665 서해그랑블아파트 104동 6층608호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 106.11㎡ (약 32.10평)

* 토지면적: 60.61㎡ (약 18.34평)

* 감정가: 255,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

6.

7.

1.2. 아파트정보

8.

9.

* 아파트명: 두정서해그랑블

* 동/호수: 104동 6층 608호

* 사용승인일: 2004년 04월 17일

* 총세대수: 320세대

* 주차대수: 총 119대 (지상 4대, 지하 12대)

10.

11.

2. 입지조건

12.

13.

2.1. 위치및주변환경

14.

15.

* 대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '대전대학교 천안한방병원' 북동측 인근에 위치한 '서해그랑블아파트' 단지 내에 소재합니다.

* 주변 지역은 상가, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

16.

17.

2.2. 교통상황

18.

19.

* 본 물건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

20.

21.

2.3. 도로상태

22.

23.

* 동서남북 사방으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

24.

25.

3. 권리분석

26.

27.

3.1. 말소기준권리

28.

29.

* 을13: 한국스탠다드차타드은행 근저당 (접수일자: 2020-08-14, 권리금액: 160,740,000원)

* 본 건은 위 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

30.

31.

3.2. 소멸예정권리

32.

33.

* 등기부요약상 을구의 근저당 권리들(을13, 을15, 을16)은 모두 '말소' 처리되어 있습니다. 이는 말소기준권리인 을13보다 후순위이거나, 선순위 채무 변제로 말소된 것으로 판단됩니다.

* 갑구의 소유권 이전 관련 권리들은 경매 절차에 따라 정리될 것으로 예상됩니다.

* 임의경매 개시결정 등기(갑6, 갑7) 또한 말소될 예정입니다.

34.

35.

3.3. 인수예정권리

36.

37.

* 제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에 별도 기재 없음)

38.

39.

3.4. 임차인현황

40.

41.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 현장 사정상 확인할 수 없었습니다.

* 임차인 보증금 합계가 0원이며 임대관계 확인이 어려운 점은 입찰 시 주의가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지 않을 가능성이 높으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

42.

43.

4. 상권분석

44.

45.

4.1. 주변상업시설

46.

47.

* 아파트 단지와 주택지가 주를 이루고 있으며, 상가 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 인근에 '대전대학교 천안한방병원'이 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

48.

49.

4.2. 지역특성

50.

51.

* 천안시 서북구 두정동은 주거 밀집 지역으로, 지역 내 소비 활동이 활발한 곳입니다.

52.

53.

5. 생활정보

54.

55.

5.1. 편의시설

56.

57.

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주변: 상가, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 접근 용이

58.

59.

5.2. 교통편의

60.

61.

* 단지 인근 버스정류장 이용 가능

* 차량을 이용한 시내외 접근성 양호

62.

63.

5.3. 주거환경

64.

65.

* 철근콘크리트조의 아파트 건물로, 6층에 위치하여 조망 및 일조권이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

66.

67.

6. 잠재적리스크

68.

69.

6.1. 중복사건

70.

71.

* 본 물건은 '중복사건'으로 표기되어 있습니다. 이는 동일한 부동산에 대해 두 개 이상의 경매 절차가 진행 중이거나, 과거에 진행된 이력이 있음을 의미할 수 있습니다.

* 다른 경매 사건과의 관계, 우선순위, 낙찰 여부 등을 종합적으로 파악하여 입찰 전략에 반영해야 합니다.

72.

73.

6.2. 임대차관계미확인

74.

75.

* 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 명확한 확인이 불가하여, 잠재적인 명도 및 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우 명도 과정에서 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

76.

77.

6.3. 혐오시설확인

78.

79.

* 주변 지역 지도 및 위성 사진을 통해 확인한 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 일반적인 도시 지역에서 발생할 수 있는 소음, 교통량 증가 등의 생활 불편 요소는 존재할 수 있습니다.

80.

81.

7. 종합의견

82.

83.

* 본 물건은 천안시 서북구 두정동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 자랑합니다.

* 권리 분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 하지만, '중복사건' 표기 및 임대차 관계 확인 불가라는 중대한 리스크 요소를 가지고 있습니다.

* 따라서, 해당 리스크를 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 입찰 여부를 결정해야 합니다.

84.

85.

8. 투자포인트

86.

87.

8.1. 권리분석상의안전성

88.

89.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

90.

91.

8.2. 입지및생활편의성

92.

93.

* 천안시 주요 도심에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고, 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

94.

95.

8.3. 시세반영도가치상승기대

96.

97.

* 최근 실거래가를 분석하여 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

98.

99.

9. 예상입찰가

100.

101.

9.1. 시세분석

102.

103.

* 최근 매매 정보 (2026년 5월, 6월)에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(전용면적 약 84.93㎡, 약 25.7평)의 아파트 실거래가는 평균 약 210,667,000원에서 240,000,000원 사이입니다.

* 본 물건의 건물 면적은 106.11㎡(약 32.10평)로, 해당 실거래가 적용 면적보다 약 1.25배 넓습니다. 이를 단순 비례하여 환산하면 약 263,333,750원 수준이 됩니다.

* 그러나 본 물건의 감정가는 255,000,000원으로, 최근 시세의 환산가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 임대차 관계 확인 불가 및 중복 사건이라는 리스크를 고려하면, 감정가 또는 시세보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

104.

105.

9.2. 최종예상입찰가

106.

107.

* 상기 분석 결과 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 이 가격대는 최근 시세와 감정가를 감안하고, 임차인 미확인 및 중복 사건에 대한 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

* 실제 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 임차인 확인, 동일 물건 진행 중인 타 경매 사건의 동향 등을 면밀히 파악한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.