나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12439 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 254-8 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2,3)은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환초등학교' 북동측 인근에 산재하여 위치하고, 주위는 단독주택 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2,3)까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 완경사지로서, "도로 등"으로 이용중입니다. 기호(2): 부정형의 평지로서, "도로 등"으로 이용중입니다. 기호(3): 부정형의 완경사지로서, "도로 등"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(2): 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(3): 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 상대보호구역(성환초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성환초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(3): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

대상물건 기호(3) 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '도로'로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각
목록3:공부상 지목은 전이나 현황은 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 천안지원 2025타경12439 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 254-8

용도: 도로

감정가: 152,469,000원

토지면적: 788.00㎡ (약 238.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

주의사항: 일괄매각

특이사항: 목록3:공부상 지목은 전이나 현황은 도로

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환초등학교' 북동측 인근에 산재하여 위치하며, 주위는 단독주택 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 기호(1), (3)은 부정형의 완경사지로서 "도로 등"으로 이용 중입니다. 기호(2)는 부정형의 평지로서 "도로 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 기호(1)은 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(2)는 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(3)은 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)

* 기호(2): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(성환초등학교), 절대보호구역(성환초등학교)

* 기호(3): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)

공부와의 차이: 대상 물건 기호(3)은 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '도로'로 이용 중입니다.

기타참고사항: 임대관계는 현장 사정상 확인할 수 없었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리, '성환초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 등이 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리를 고려할 때 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 접근성

* 기호(1) 토지는 북측과 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(2) 토지는 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(3) 토지는 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 갑3 압류 (서산세무서장, 2025-01-16)

말소되지 않는 권리: 지상권

채권자: 신OO (강제경매)

3.2. 등기부 요약

* 갑1 (1964-09-25): 분할에 인한 이전 (장만손)

* 갑2 (2017-02-27): 소유권 이전 (장석재, 증여)

* 갑3 (2025-01-16): 압류 (서산세무서장) - 말소기준권리

* 갑4 (2025-09-30): 강제경매 (신명수, 89,177,721원) - 본건 경매개시결정

* 을1 (2026-02-04): 근저당권 (최영선, 100,000,000원)

등기부채권 총액: 100,000,000원 (을1 근저당권 금액 기준)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현장 사정상 임대차 관계 확인이 어려웠습니다. (임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다) 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역

대상 물건이 위치한 지역은 주로 단독주택 등이 분포하는 주택지대입니다.

4.2. 주요 시설 인근성

'성환초등학교'와 인접해 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 성환초등학교 (상대보호구역, 절대보호구역)

성환초등학교는 1921년에 개교하여 오랜 역사를 지닌 공립 초등학교이며, 남녀 공학으로 운영되고 있습니다.

5.2. 편의 시설

성환초등학교 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 시설

인근 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

물건 기호(3)은 공부상 지목이 '전'이나, 현재 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 가축 사육 제한

본 물건은 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한구역)에 해당합니다.

6.3. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 미확인

임대차 관계 확인이 되지 않아 인수되는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대차 정보가 미상인 경우에도 주의 깊게 검토해야 합니다.

6.5. 주변 시설

천안시 서북구 성환읍 일대는 도시재생혁신지구 선정 등 개발 계획이 추진되고 있으나, 천안시 생활폐기물 소각시설 증설 관련하여 인근 아산시와의 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 현재 본 물건지에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 관련 개발 계획 및 주변 지역의 환경 관련 이슈를 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 도로로 이용 중인 토지로서, 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 성환초등학교 인근에 위치합니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로로 현황 이용 중인 점과 주변 택지 개발 가능성이 있는 점을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 공부상 지목과 현황이 다른 점(전이나 현황 도로), 임대차 관계 미확인, 그리고 가축사육제한구역 및 토지이용 제한 등의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부 및 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도로로서의 공공적 활용 가치 및 개발 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 성환초등학교 인근으로 교육 환경 접근성이 양호.

* 천안시 도시재생혁신지구 사업 등 주변 개발 계획 수혜 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 고려하지 않습니다.

감정가: 152,469,000원

권리관계, 물건의 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 현재로서는 감정가를 기준으로 하되 상세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.