나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20515 [1] 충청남도 계룡시 금암동 167-1 우림루미아트 109동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 '계룡시청' 남서측 인근에 위치하는 구분건물 (우림루미아트 제109동 제105호)로서 주위일원은 시청, 학교, 아파트단지, 단독주택, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 콘크리트경사지붕 15층으로 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샤시이중창임.

이용상태

우림루미아트 제109동 제1층 제105호 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공동현관출입문 보안설비, 승강기설비, 기타설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 부지는 대로 및 중로에 접하며 단지 내 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014.11.10)(도시관리계획 재정비 변경), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2017-12-29)(장기미집행 도시 계획시설 정비)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한), 절대보호구역(2023-12-27)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20515 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지

주소: 충청남도 계룡시 금암동 167-1 우림루미아트 109동 1층 105호

1.3. 물건 종류 및 용도

종류: 아파트

용도: 공동주택 (아파트)

1.4. 감정가

313,000,000원 (31,300만원)

1.5. 면적 정보

토지면적: 78.79㎡ (약 23.84평)

건물면적: 123.64㎡ (약 37.39평) - 공급면적 기준 추정

전용면적 (거래 사례 기준): 약 84.98㎡ (약 25.70평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 '계룡시청' 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 시청, 학교, 아파트단지, 단독주택, 임야, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 12일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을16)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(갑7 가압류, 갑8 임의경매, 갑9 압류, 갑10 가압류, 갑11 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나 구체적인 지상권 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 경우 인수되는 권리는 없습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김영림 (개인정보 보호를 위해 김 로 표기)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2023년 12월 6일

* 확정일자: 2023년 10월 20일

* 배당신고일자: 2026년 1월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 주거 기능을 중심으로 하는 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로는 2류(폭 30m~35m), 대로 3류(폭 25m~30m), 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 절대보호구역으로 지정된 사항이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 계룡 우림 루미아트아파트

* 주소: 충청남도 계룡시 금암동 167-1

* 사용승인일: 2005년 6월 16일

* 총 동수: 14동

* 총 세대수: 868세대

* 총 면적: 105,800㎡ (단지 전체)

* 총 주차대수: 1,051대 (지하 기계식 876대, 지상 기계식 175대)

* 본건 공급면적: 123.64㎡ (약 37.39평)

* 본건 전용면적 (거래 사례 기준): 약 84.98㎡ (약 25.70평)

5.2. 부대시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 주변 시설

인근에 계룡시청, 학교, 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 내역 미상

본건의 임대 내역이 '미상'으로, 현재 임차인이 있는지, 있다면 어떤 조건인지 정확한 정보 파악이 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 1층 거주 단점

해당 물건은 1층으로, 상대적으로 일조량 부족, 소음 노출, 사생활 보호 취약, 보안 문제 등의 단점을 가질 수 있습니다. 이는 일반적인 층간 시세 차이로 이어질 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 절대보호구역 등 토지 이용 계획상의 제한 사항은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시 금암동의 우림루미아트 아파트로, 계룡시청 인근이라는 우수한 입지에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 최근 아파트 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 전용면적 약 25.70평 아파트가 20,000만원에서 21,500만원 사이에 거래되었습니다. 그러나 본건의 감정가는 31,300만원으로, 최근 시세보다 약 1억 원 이상 높게 책정되어 있습니다. 1층이라는 점과 감정가와 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 첫 매각 기일에 유찰될 가능성이 높으며, 향후 가격 조정이 이루어질 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 위험 또한 크지 않습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지 조건

계룡시청 및 관공서, 학교 등이 인접하여 행정 및 교육 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 시세 대비 높은 감정가로 인한 유찰 가능성

감정가가 시세보다 높아 유찰될 경우, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

8.3. 권리 분석상 안전성

매각으로 소멸되는 권리가 대부분이며, 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

8.4. 미래 가치

계룡시의 지역 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 약 84.98㎡ (25.70평)이며, 최근 2026년 5월부터 7월까지 거래된 유사 면적(전용 25.70평) 아파트의 실거래가는 20,000만원 ~ 21,500만원입니다. 본건은 1층에 위치하고 있어, 층별 시세 차이를 감안하면 1층임을 고려한 적정 시장 가치는 약 18,000만원 ~ 20,000만원 범위로 추정됩니다.

다만, 본건의 감정가는 31,300만원으로 시세 대비 높게 책정되었으므로, 첫 매각 기일에서는 유찰될 가능성을 고려해야 합니다. 본 건을 시세보다 저렴하게 취득하는 것을 목표로 한다면, 본인의 자금 계획과 위험 감수 수준을 고려하여 18,500만원 (18,500만원) 이하의 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.