나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5443 [1] 충청북도 제천시 하소동 353 하소주공2단지아파트 204동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충북 제천시 하소동 소재 "용두초등학교" 동측 인근에 위치하고 있는 "하소주공2단지아파트" 제204동 09층 902호이며, 주위는 아파트단지(하소주공2,3,4단지), 단독주택,주상용지대 등으 로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황 보통임.

건물의 구조

본건 아파트는 1995.09월에 사용승인되었으며,철근콘크리트 피씨조 평슬래브지붕 15층 건내 09층 902호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 등 마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

난방설비,위생설비, 급.배수 설비,승강기설비, 화재경보 및 소화설비 등을 설치되어 있으며, 관리이용상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지는 등고 평탄하며,단지 형상은 부정형으로서 8개동 아파트건물 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측으로 왕복6차선, 남동측,서측,북측으로 중로와 접하고 있어 인접도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지),중로2류(폭 15M-20M) (접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호 구역(대제중학교,용두초등학교,의림여자중학교)(교육환경 보호에 관한 법률),절대보호구역 (의림여자중학교)(교육환경 보호에 관한 법률),(추가기재) 택지개발사업지구(완료).

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제천지원 2025타경5443 (1)

* 소재지: 충청북도 제천시 하소동 353 하소주공2단지아파트 204동 9층 902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 110,500,000원

* 전용면적: 58.74㎡ (약 17.77평)

* 토지 지분 면적: 31.96㎡ (약 9.67평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 지분매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 제천시 하소동 소재 "용두초등학교" 동측 인근에 위치한 "하소주공2단지아파트" 204동 9층 902호임. 주변은 아파트 단지와 단독주택, 주상용지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 해당 아파트 단지는 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됨.

* 인접 도로상태: 단지 동측으로는 왕복 6차선 도로가, 남동측, 서측, 북측으로는 중로가 접해 있어 차량 진출입 및 도로 접근성은 양호한 편임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 5월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을3)이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있음. 해당 지상권에 대한 구체적인 내용 및 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 제공된 정보에 따르면 임대차 관계는 파악되지 않았으며(임대관계 미상), 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음. 그러나 임대관계가 미상인 경우에도 실제 점유자가 존재하거나 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됨.

* 등기부채권 총액: 등기부등본상 채권 총액은 321,000,000원임.

4. 상권분석

* 주변 토지이용계획: 본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있음. 또한, 중로2류(폭 15-20M)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대/절대보호구역(대제중학교, 용두초등학교, 의림여자중학교)으로 지정되어 있음. 택지개발사업지구(완료) 지역임.

* 개발 사업 현황: 본건이 속한 지역은 택지개발사업지구로 지정 완료된 지역으로, 주거 환경 개선 및 도시 기반 시설 확충이 이루어진 상태임.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 연식: 본 아파트는 1995년 9월 사용승인되었으며, 철근콘크리트 피씨조 평슬래브 지붕 구조의 15층 건물 중 9층에 위치함. 준공 후 약 31년이 경과하여 노후도가 있는 편임.

* 이용상태: 현재 방 3개, 거실, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등으로 구성된 아파트로서 통상적인 용도로 이용 중임.

* 설비 내역: 난방, 위생, 급배수, 승강기, 화재경보 및 소화 설비 등이 설치되어 있으며, 관리 및 이용 상태는 보통 수준임.

* 단지 내/주변 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있으며, 인근에 용두초등학교 등 교육 시설이 위치하여 생활 편의성을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각 대상이므로, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 향후 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 실제 점유자 확인 및 명도 절차에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음. (인수 보증금 합계 0원 명시됨)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생할 수 있으므로, 해당 지상권의 내용, 존속기간, 권리 범위 등을 철저히 조사해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본건 소재지(하소동) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았음. 다만, 제천시 내 타 지역에서 폐기물 처리 시설 건립 등으로 인한 주민 반대 사례가 있었던 점을 고려할 때, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 확인해 볼 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건 하소주공2단지 아파트는 제천시 내에서 생활 편의시설 및 교통 여건이 비교적 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 시세 반영 여지가 있으며, 공동주택으로서 실수요 및 투자 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 특수성과 더불어 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재, 임대관계의 불명확성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리 및 실제 점유 관계 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 연계성: 2026년 5월 9400만원, 6월 9500만원에 거래된 사례가 있어, 감정가 110,500,000원 대비 시세 반영 가능성을 검토할 수 있습니다.

* 지역 내 입지: 제천시 내에서 일반적인 주거 지역에 속하며, 인근 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 나쁘지 않아 실수요자들의 관심을 끌 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(최고 95,000,000원)와 감정가 110,500,000원을 종합적으로 고려하고, 지분매각 및 권리 관계의 특수성을 감안할 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.