나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51866 [1] 충청북도 보은군 보은읍 산성리 297-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 강산리 소재 ‘보은군 농업기술센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 부정형의 토지로서 주상용 부지로 이용중임. 일련번호2 : 부정형의 토지로서 토지임야(일련번호1의 부속토지)임.

인접 도로상태

일련번호1 : 본건 남서측으로 노폭 약 6~8m의 포장도로와 접함. 일련번호2 : 지적도상 맹지이나 일련번호1을 통하여 진출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-06-13)(주거형), 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 하수처리구역<하수도법> 일련번호(2) :계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-06-13)(주거형), 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호1 : 공부상 지목 '임야'이나 현황 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호3 : 철근콘크리트구조 기와지붕 2층건으로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

사무실(1층) 및 주택(2층)으로 이용중임.

설비내역

난방설비(2층) 및 위생, 급배수설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상에 소재한 이동이 용이한 콘테이너 매각 제외. 제시외㉡은 인접토지 경계를 침범함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51866 (1)

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 산성리 297-4번지 (신주소: 충청북도 보은군 강산산성길 36)

용도: 단독주택 및 제1종근린생활시설

감정가: 524,115,000원

토지면적: 981.00㎡ (약 296.73평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 325.98㎡ (약 98.60평)

건물 제시외 면적: 249.90㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 보은새마을금고 (등기부상 확인)

특이사항: 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 보은군 보은읍 산성리에 소재하며, ‘보은군 농업기술센터’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 주택과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 무난한 편입니다. 차량 통행이 용이하며 인근 간선도로가 통과하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 토지 일련번호1은 남서측으로 노폭 약 6~8m의 포장도로와 접하고 있으며, 일련번호2는 지적도상 맹지이나 일련번호1을 통해 진출입이 가능합니다. 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등에 속해 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 보은새마을금고입니다.

등기부등본상 여러 권리 관계가 확인되며, 말소기준권리인 보은새마을금고의 근저당권(2012.11.26. 접수, 금462,000,000원) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

총 채무 총액은 1,099,518,134원으로 감정가를 초과하는 상황입니다.

임차인 현황:

* 미 건설(주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-08-30, 대항력 없음.

* 사 인한국디엠이(DME)협회: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-06-02, 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

권리분석 특이사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리이므로 물건의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. (세부사항은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건은 보은군 농업기술센터 인근의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 제1종근린생활시설과 단독주택으로 이용 가능한 복합 용도의 건물입니다. 상업 시설로서의 기능은 인근 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 업종에 적합할 수 있습니다. 주택으로서의 기능은 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합할 수 있습니다. 농업기술센터와 인접해 있어 관련 기관 종사자나 농업 관련 종사자들에게도 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

보은읍 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 분포하고 있으며, 본 물건지에서 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다. 주위가 농경지와 주택지로 둘러싸여 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건 토지에는 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이 성립되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 토지 이용 및 처분에 제약을 초래할 수 있으며, 물건의 가치를 현저히 하락시키는 요인이 될 수 있습니다. 법정지상권의 구체적인 내용(성립 여부, 권리자, 존속 기간 등)에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 토지 경계 침범: 제시외 건물 '㉡'이 인접 토지 경계를 침범하고 있다는 점은 법적 분쟁이나 조정의 소지가 있으며, 향후 명도 및 토지 이용 시 문제를 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 이동이 용이한 콘테이너는 매각에서 제외되나, 다른 제시외 건물들은 포함 매각되므로 이에 대한 현황 파악 및 명도 관련 협의가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 10억 원 이상으로 감정가를 훨씬 초과하므로, 채권자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 복합 용도(단독주택 및 근린생활시설)로 활용 가능한 건물과 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 입지적으로는 보은군 농업기술센터 인근에 위치하며 차량 접근성이 양호합니다. 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 존재와 토지 경계 침범 문제는 매우 심각한 리스크 요소로 작용합니다. 이러한 법적 제약들을 고려할 때, 본건의 실질적인 가치와 활용성은 크게 제한될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 활용 가능성: 단독주택 및 근린생활시설로 동시에 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 낮은 시세 가능성: 심각한 법적 리스크로 인해 실제 시장 가격은 감정가보다 훨씬 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

* 지역 내 입지: 보은군 농업기술센터 인근이라는 특정 지역의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 가능성 및 토지 경계 침범이라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있으며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

현재 제시된 감정가 524,115,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 법정지상권의 존재는 물건의 가치를 크게 하락시키는 요인이므로, 면밀한 추가 조사 및 법률 검토를 선행해야 합니다.

종합적인 판단 및 보수적인 시장 상황을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준인 약 340,000,000원 내외로 추정됩니다. 이는 법정지상권 및 기타 리스크를 반영한 보수적 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 법률 자문을 통해 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.