나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20953 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 139-38 1호 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2)(3)(4)은 3필지 일단의 사다리형 평지로서 "주거용 건부지(다가구주택부지 등)" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 로폭 약6미터 내외의 아스콘포장도로 및 남서측으로 로폭 약3미터 내외의 도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며, 기호(2)(3)은 <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다. 본건 남동측으로 로폭 약6미터 내외의 아스콘포장도로 및 남서측으로 로폭 약3미터 내외의 도로가 소재하고 있습니다.

제시목록 외의 물건

후첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, ㅡ 외 벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감. ㅡ 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. ㅡ 창 호 : 샷시 이중창 등 마감 입니다.

이용상태

다가구주택 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비,가스보일러 등에 의한 난방설비, 승강기 및 소화설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 『지적 및 건물개황도』를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물은 귀의뢰목록상 단구동 139-38, 139-1, 139-3번지 지상에 소재하나 분할되어 단구동 139-38,139-100, 139-3번지 지상에 소재하고 있으며, 일반건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(기타사무소), 2층은 제2종근린생활시설 및 다가구주택(1가구), 3층은 다가구주택(2가구), 4층은 다가구주택(1가구)로 등재되어 있으나, 현황은 1~4층 모두 "다가구주택"으로 이용중인 것으로 추정되며, 외관상 호실표기는 1층~3층은 각층에 3개호, 4층은 2개호로 표기되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
대장상 1층은 근린생활시설, 2층은 근린생활시설 및 다가구주택이나 현황은 다가구주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20953 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 139-38 (단사정길 18-13)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 1층 근린생활시설, 2층 근린생활시설 및 다가구주택, 현황은 1~4층 모두 다가구주택으로 이용 추정)

감정가: 1,082,562,240원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 토지 정보

토지면적: 246.00㎡ (약 74.4평)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 494.86㎡ (약 150평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물

건물 제시외면적: 92.79㎡

건물 사용승인일: 2019년 03월 20일

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건이며, 제시외 건물은 포함하여 일괄매각합니다.

* 대장상 용도와 현황 이용 상태에 차이가 있습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite:media_url].

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:media_url].

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로, 남서측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로가 접해 있습니다 [cite:media_url]. 토지는 3필지 일단의 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 해당 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 [cite:media_url].

2.4. 주변 편의시설 및 환경

* 단구초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다 [cite:media_url].

* 단구동은 대규모 택지 개발을 통해 형성된 주거 밀집 지역으로, 편의시설 및 상권이 잘 갖춰져 있습니다 [cite:media_url].

* 인근에 단구근린공원 휴게쉼터가 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다 [cite:media_url].

* 최근 원주시는 젊은 층 인구 유입이 증가하는 추세이며, 이는 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다 [cite:media_url].

* 다만, 일부 보도에 따르면 단구동에서는 초고층 아파트 건설 추진으로 인한 주민 반발 사례도 있었습니다 [cite:media_url].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 19일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(을13)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 3월 21일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(을1)입니다.

3.2. 말소 대상 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지: 김현수 강제경매(갑8, 2025-10-14), 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당(을13, 2018-09-19)

* 건물: 김현수 강제경매(갑2, 2025-10-14), 김현수 주택임차권(을5, 2025-08-13), 김동훈 주택임차권(을7, 2026-05-19), 김동훈 전세권설정(을4, 2024-05-22), 최민정 주택임차권(을6, 2026-04-14), 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당(을1, 2019-03-21)

3.3. 인수 대상 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 명세서 참고 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김현수

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024-05-03

배당신고일자: 2025-08-13

대항력: 없음

비고: (주의: 보증금/차임 정보가 미상인 임차인이 없으므로, 해당 문구는 생략합니다.)

* 김현수 (보증금 20,000,000원, 대항력 없음)

3.5. 권리분석 요약

모든 권리관계는 말소기준권리인 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(을1/을13)에 의해 정리되며, 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

단구동은 원주 시내의 주요 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령대의 주민들이 거주하고 있습니다 [cite:media_url]. 주거 중심지와 함께 상권이 발달하여 기본적인 생활 편의시설을 충분히 갖추고 있습니다 [cite:media_url].

4.2. 상업시설 현황

부근에 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있으며 [cite:media_url], 활기찬 상권이 형성되어 있습니다 [cite:media_url].

4.3. 향후 전망

원주시는 산업단지 조성, KTX 개통, 혁신도시 및 기업도시 개발 등으로 젊은 층의 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있어, 지역 경제 활성화 및 부동산 시장의 중장기적 성장이 기대됩니다 [cite:media_url]. 다만, 최근 부동산 시장은 금리 부담 등으로 인해 다소 위축된 흐름을 보이고 있다는 분석도 있습니다 [cite:media_url].

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단구초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다 [cite:media_url].

* 단구동 지역은 학교 및 학원가가 잘 형성되어 있어 교육 환경이 우수한 편입니다 [cite:media_url].

5.2. 교통 및 편의시설

* 차량 접근이 용이하며, 남동측 및 남서측으로 도로가 접해 있습니다 [cite:media_url].

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 단구근린공원 휴게쉼터가 가까이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다 [cite:media_url].

5.3. 주거 환경

* 본건은 다가구주택으로, 현황 1~4층 모두 다가구주택으로 이용되고 있는 것으로 추정됩니다.

* 건축물대장상 1층은 근린생활시설, 2층은 근린생활시설 및 다가구주택으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황과의 차이가 있습니다.

* 주변이 주택가 및 근린생활시설로 이루어져 있어 주거 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

건축물대장상 용도와 실제 현황 이용이 상이하여, 향후 건축물 용도 변경이나 관련 규제 적용 시 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 제시외 면적

건물 제시외 면적 92.79㎡에 대한 처리가 필요할 수 있습니다. (예: 불법 건축물 여부 확인, 철거 가능성 등)

6.3. 주변 개발 및 민원 가능성

과거 단구동에서 초고층 아파트 건설 추진 관련 주민 반발 사례가 있어, 향후 지역 내 개발 사업 추진 시 주민 의견 충돌이나 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다 [cite:media_url].

7. 종합 의견

본건은 원주시 단구동의 주거 중심지에 위치한 다가구주택으로, 교육 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수할 권리 사항은 없는 것으로 보이며, 명확한 임차인 권리 변제 문제가 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장과 실제 이용 현황의 차이, 제시외 건물 면적 등은 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다. 단구동 지역은 지속적인 인구 유입과 개발 호재로 장기적인 성장 가능성을 가지고 있으나, 최근 부동산 시장 침체기라는 점은 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 원주시 단구동 핵심 주거지역 내 위치: 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 권리관계 명확 및 인수 부담 없음: 명도 관련 리스크 최소화.

* 양호한 교육 및 생활 인프라: 단구초등학교 인접, 편의시설 접근성 우수.

* 지역 개발 잠재력: 젊은 층 인구 유입 및 도시 개발에 따른 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 임차인 보증금 공제는 필요하지 않습니다.

입찰가는 감정가 1,082,562,240원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 시장 상황 및 투자 전략에 따라 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.