나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20945 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 "평원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 근린생활시설, 공원, 주상용건물, 점포 및 사무실 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 양호시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층 중 3층 301호로서, 외 벽 : 복합판넬 및 벽돌붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

도시형생활주택 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 소방설비, 화재탐재설비, 승강기설비 및 주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서, 현황 "주상용건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약20m 내외, 남측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로가 각각 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업), 소로1류(폭10M~12M)(접합), 중로1류 (폭20M~25M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건의 개요

본 보고서는 원주지원 2025타경20945 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20945 (1)

물건 종별: 집합건물 (도시형생활주택)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2, 이끌린공동주택 3층 301호

토지 면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물 면적: 26.41㎡ (약 8.00평)

감정가: 98,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (본 경매 신청 채권자는 임차인 김재헌으로 추정됩니다.)

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 평원초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 공원, 주상용 건물, 점포 및 사무실 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

건물은 북측 약 20m, 남측 약 10m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10~12m), 중로1류(폭 20~25m)에 속하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건에는 대항력 있는 임차인 김재헌 씨가 보증금 90,000,000원에 거주 중입니다. 김재헌 씨는 2020년 7월 13일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 이는 본 경매의 말소기준권리(2024년 10월 8일자 압류)보다 선순위에 해당합니다. 따라서 김재헌 씨의 임차권은 매수인에게 인수되며, 보증금 90,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 경매 신청 채권자는 임차인 김재헌 씨로 추정되며, 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

주택임차권: 김재헌, 보증금 90,000,000원 (2020-07-13 전입/확정)

본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않으면, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 말소되는 권리

소유권 이전, 압류(원주시), 강제경매 등은 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

90,000,000원 (인수 임차보증금)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 단계동 지역은 평원초등학교 인근으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 주거 상업 복합 지역입니다.

4.2. 개발 호재

봉화산지구 택지개발사업(2003년 초기 계획, 2009년 제2지구 추진 등)은 지역 개발의 잠재적 호재로 작용할 수 있습니다. 이는 향후 상권 활성화 및 지역 가치 상승에 기여할 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 건축물대장상 '공동주택'이며, 이용 상태는 '도시형생활주택 단위세대로 이용중'입니다. 초기 물건 정보의 '근린상가' 용도와는 차이가 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

평원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 주변에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김재헌 씨의 보증금 90,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 경매 절차 및 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다.

6.2. 임차인 겸 채권자

임차인 김재헌 씨가 본 경매의 신청 채권자라는 점은 보증금 회수에 대한 강한 의지를 시사합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서의 협상에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 불일치

초기 물건 정보상 '근린상가'로 기재되었으나, 건축물대장 및 실제 이용 상태는 '도시형생활주택'으로 확인되어 용도에 대한 혼동 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오 시설

주변 지역 조사 결과, 현재 단기간 내에 직접적인 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 중화학 공장 등)이 바로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 봉화산 제2지구 개발 관련 기사에서 '음식물쓰레기장, 도축장' 등이 언급된 바 있으나, 이는 사업지구 내 주민 기피 시설 이전 목적이었으므로 현재 해당 물건지 주변 환경과는 직접적인 관련성이 낮을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 단계동의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 조건은 양호한 편입니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 9,000,000원(9천만원) 전액 또는 일부를 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 특히 임차인이 직접 경매를 신청한 상황임을 고려할 때, 보증금 회수에 대한 의지가 강할 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금 관련 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승

봉화산지구 택지개발사업 등 지역 개발 계획이 순차적으로 진행된다면, 장기적으로 해당 지역의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

8.2. 실거주 및 임대 목적

도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있으며, 직접 거주 목적 시 교육 환경이 양호합니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 기회

임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가: 98,000,000원

인수 임차보증금: 90,000,000원

순수 에퀴티 가치 (감정가 - 인수 보증금): 8,000,000원

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

본 물건의 총 취득 비용은 '입찰가 + 90,000,000원(인수 보증금)'이 됩니다. 입찰가는 90,000,000원의 부채를 제외한 순수 에퀴티 가치인 8,000,000원을 중심으로 고려하되, 부동산 시장 상황, 물건의 실제 가치, 명도 용이성 및 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

본 물건의 잠재적 가치와 인수 부담을 종합적으로 고려할 때, 순수 에퀴티 가치에 근접하거나 이를 약간 상회하는 수준의 입찰가를 제안합니다.

입찰 희망가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

이는 입찰가 기준이며, 총 실제 취득 비용은 '입찰가 + 90,000,000원(인수 보증금)'이 됨을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.