나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20951 [1] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 616-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 소재 토지로서 주위는 상업용부동산, 주택, 전, 임야 등이 소재하는 스키장 주변 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 평지의 부정형의 토지임. 기준시점 현재 상업용건부지, 전, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

세로(가)에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> : 기호 1~4,6,7 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> : 기호 5

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호 1,6토지는 공부상 지목이 전, 답이나 현황 도로 등으로 이용중이며, 기호 3,4,5,7토지는 공부상 지목이 전,답이나 현황 상업용건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호8 A동 건물 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사지붕 6층 건물로서 외벽 : 세멘몰탈 위 페인팅 마감. 내벽 : 인테리어 및 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시창임. B동 건물 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 2층 건물로서 외벽 : 세멘몰탈 위 페인팅 마감. 내벽 : 페인팅 및 벽지 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

A동 건물 숙박시설 및 근린생활시설 및 주택으로 이용중임. B동 건물 위험물저장시설 및 처리시설 및 주유소 등으로 이용중임.

설비내역

A동 건물 승강기시설, 난방시설, 급.배수 및 위생설비 되어 있음. B동 건물 난방시설, 급.배수 및 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

A동 건물 ㄱ. 계단실 및 엘리베이터실(철근콘크리트) : 약20㎡, ㄴ. 차양 2식 B동 건물 ㄷ. 통로(샷시 및 페어글라스) 1식임.

공부와의 차이

B동 건물 용도가 주유소이나 현황 주유소로 이용되지 않고 있으며, 건축물대장상 캐노피(75.35㎡)로 기재되어 있으나 등기부등본 및 현황 캐노피는 소재하지 않음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록 1~7 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에
미리 발급 문의 바람)
목록2에 대해서는 전용허가(허가일:2002. 11. 7. 허가조항:진성어린이집 신축부지조성 피허가자:진성어린이집 대표 박상화) 가 있었으나 전용허가권 양수후 전용목적으로 신청하거나 원상복구계획서 제출
목록4,5,7에 대해서는 전용허가{(허가일:2005. 5. 13, 2003. 5. 13. 허가조항:주거시설(근린생활시설 및 주택, 숙박시설, 주유 소신축부지) 피허가자:고원개발산업(주)}가 있었으나 전용허가권 양수후 전용목적으로 신청하거나 원상복구계획서 제출
- 목록8 건물은 이 사건 매각대상 아닌 두원리 618-6에도 소재하는 것으로 보이며 토지의 사용권원은 미상
- 목록8 건물은 현황조사 당시 리모델링 공사가 끝나지 않았고 정상 사용을 위해서는 추가 공사가 필요할 수 있음
- 목록8 에이동에 유치권행사중이라는 현수막이 게시되어 있으나 그 성립여부는 불분명
- 목록1,3,4,5,6,7은 공부상 전,답이나 현황 목록1,6은 도로, 목록3,4,5,7은 상업용 건부지
- 목록8 비동은 공부상 용도가 주유소이나 현황은 주유소로 사용하지는 않고 관리동으로 사용, 비동 건축물대장에는 캐노피 75.35㎡가 등재되어 있으나 현황 소재불명
- 감정평가액(최저매각가격)은 목록1,6 현황 도로인 점, 목록8 에이동 건물 6층 복층구조인 점을 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2개)

* 사건번호: 원주지원 2025타경20951 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 616-2

* 용도: 근린시설 (주 용도. 건물은 숙박시설, 근린생활시설, 주택, 위험물저장시설 및 처리시설 등으로 복합 이용)

* 감정가: 3,162,713,200원

* 최저매각가격: 3,162,713,200원

* 토지면적: 1838.00㎡ (약 556.00평)

* 건물면적: 1927.01㎡ (약 583.07평)

* 건물 제시외면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

* 총 건물면적: 1950.01㎡ (약 590.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복사건, 유치권, 농지취득자격증명 필요, 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건

2. 입지조건

(빈 줄 2개)

* 본 물건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리에 소재하며, 주위는 상업용 부동산, 주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 스키장 인근 지역으로 관광 및 레저 활동과 관련된 잠재력을 가지고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접 토지에 비해 평탄한 부정형의 토지이며, 도로(세로 가)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

(빈 줄 2개)

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 19일 접수된 김용선 명의의 근저당권입니다.

* 등기부상 채권 총액은 토지 약 6억 5천만 원, 건물 약 11억 9천 5백만 원에 달합니다.

* 다수의 가압류 및 압류 결정이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 임의경매는 김용선 명의로 2025년 10월 14일에 개시되었습니다.

* * 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-27

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 기재되지 않은 상태로 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 해당 임차인과의 관계 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 목록 8 건물 A동에 유치권 행사 현수막이 게시되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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* 본 물건은 횡성군 둔내면의 스키장 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 주변에 상업용 부동산 및 주택이 분포하고 있으며, 본건 토지 중 일부(목록 1, 6)는 현황상 도로로, 나머지(목록 3, 4, 5, 7)는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 공부상 지목은 전, 답으로 되어 있어 차이가 있습니다.

* 건물 A동은 숙박시설, 근린생활시설, 주택으로, 건물 B동은 과거 주유소 용도였으나 현재는 관리동으로 사용되고 있습니다.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역 지정은 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

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* 본 물건은 둔내면 지역으로, 스키장 및 자연 휴양 시설 접근성이 좋습니다.

* 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의 시설은 둔내면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 복합 용도의 건물은 숙박, 근생, 주택 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 목록 8 건물 A동에 유치권이 주장되고 있으나 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 목록 1~7 토지는 농지 취득 자격 증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 관서에 사전 문의 및 발급 절차 확인이 필수적입니다.

* 목록 2, 4, 5, 7 토지에 대한 과거 전용 허가 사항이 존재하나, 전용 허가권 양수 후 재신청하거나 원상복구 계획서를 제출해야 하는 번거로움이 있습니다.

* 목록 8 건물은 인근 다른 토지(두원리 618-6)에도 소재하는 것으로 보이며, 토지 사용 권원이 불분명합니다. 또한, 리모델링 공사가 완료되지 않아 추가 공사가 필요할 수 있습니다.

* 목록 8 건물 B동 건축물대장상 등재된 캐노피(75.35㎡)가 현황에서는 소재 불명으로 확인됩니다.

* 일부 토지(목록 1, 6)는 공부상 지목이 전, 답이나 현황 도로로 이용 중이며, 다른 토지(목록 3, 4, 5, 7)는 상업용 건부지로 이용 중으로, 공부와 현황의 차이가 있습니다.

* 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하여 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 횡성군 둔내면의 스키장 인근에 위치한 복합 용도의 근린시설로, 잠재적인 개발 및 상업적 활용 가치가 있습니다.

* 그러나 유치권, 농지취득자격증명, 전용허가 관련 이슈, 건물 8의 복잡성, 미확인된 임차인 권리 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

* 공부와 현황 간의 불일치 사항이 많아 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

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* 스키장 인근의 우수한 입지로 관광 및 레저 관련 사업 운영에 적합합니다.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역 지정으로 향후 토지 가치 상승 및 개발 가능성이 있습니다.

* 제시된 감정가 대비 권리 관계 및 물건 상태를 면밀히 분석하여, 리스크를 해소할 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 다양한 용도(숙박, 근생, 주택, 위험물 관련 시설)로 활용 가능한 유연성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가(최저매각가격)는 3,162,713,200원입니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

* 상기 기술된 다수의 권리관계 및 물건 관련 위험 요소를 감안할 때, 최저매각가격 이상으로 입찰하기 위해서는 각 위험 요소를 해소하는 데 필요한 추가 비용과 시간을 충분히 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사, 유치권 성립 여부 확인, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차 확인, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

* 본 보고서의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우나, 이러한 위험 요소들을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.