나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30762 [1] 강원특별자치도 강릉시 박월동 산22 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 장현동 소재 "모산초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

공히 본건 부근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사의 토지로서 현황 "자연림, 묘지 및 제시외 건부지 등" 상태, 기호(2) : 부정형 완경사의 토지로서 "자연림 등" 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 공히 지적도상 맹지이며, 기호(1)은 북동측 일부가 인접필지를 이용한 비포장임도를 통하여 출입이 가능하나 합법적 지속적 이용가능 여부는 불분명합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>이며, 기호(1)은 보전관리지역, 자연취락지구입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지중 기호(1) 북동측 경계부근 지상에 소유자미상의 제시외 건물(목조 함석지붕 주택 및 부속건물(화장실)) 등이 소재하며, 북측 및 남측 일부 경계부근 지상에 제시외 분묘 수기가 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

기호(1)은 의뢰목록상 지목이 "임야" 이나, 현황 "일부 묘지 및 제시외 건부지 등" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 토지만 매각
- 일부 지상 1) 매각대상 아닌 소유자 불명의 제시외 건물(목조 함석지붕 주택 및 부속건물(화장실) 등)과 2) 분묘 수기 소재(법정지상권 및 분묘기지권 성립여부 각 불분명), 최저매각가격은 제시외 건물 및 분묘 소재로 인한 제한 감안한 가격임
- 지적도상 맹지, 인접필지 비포장임도를 통한 출입의 합법적 지속 이용가능여부는 불분명
- 현황 '자연림, 묘지 및 제시외 건부지 등'
- 지상 자연생 입목 등 포함 평가
- 지적경계 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

강릉지원 2025타경30762 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 강릉시 박월동 산22

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

599,184,000원

1.5. 토지면적

10,512.00㎡ (약 3,179.78평)

1.6. 토지 제시외면적

0. 00㎡ (0.00평)

1.7. 건물면적

0. 00㎡ (0.00평)

1.8. 건물 제시외면적

0. 00㎡ (0.00평)

1.9. 매각대상

토지매각

1.10. 경매구분

부동산강제경매

1.11. 채권자

신OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 박월동에 소재하며, "모산초등학교"에서 남동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 농경지, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이며, 북동측 일부는 인접 필지를 이용한 비포장 임도를 통해 출입이 가능하나, 합법적이고 지속적인 이용 가능 여부는 불분명합니다.

2.4. 주변 시설

본 물건 인근에는 모산초등학교가 위치하고 있습니다. 강릉시는 전반적으로 바다와 산을 모두 끼고 있는 지리적 이점을 바탕으로 다양한 관광명소와 문화 시설을 보유하고 있습니다. 그러나 본 물건의 구체적인 주변으로는 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 본 물건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'입니다. 다만, 제시외 건물 및 분묘를 위한 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2009년 06월 04일 접수된 평창군산림조합의 근저당권(을7)입니다.

3.3. 등기부상 채권 총액

등기부채권 총액은 364,323,446원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 현재 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 용도가 임야이며, 현황 '자연림, 묘지 및 제시외 건부지 등'으로 이용되고 있습니다. 따라서 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 주변은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 대중교통 접근성이 보통 수준이어서 배후 상권의 발달 가능성은 낮습니다.

5. 생활정보

본 물건은 자연림과 묘지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 모산초등학교가 있습니다. 도시 지역의 편의 시설이나 생활 인프라에 대한 접근성은 일반적인 주거지역과 다를 수 있습니다. 강릉시는 다양한 관광 자원을 가지고 있으나, 본 물건의 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하며, 소유자 불명의 제시외 건물이 존재하여 관련 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부에 대한 법적 다툼이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 맹지 및 도로 이용 불확실성: 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통한 비포장 임도 이용 가능 여부가 불분명하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 받을 수 있습니다.

* 지적경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 토지 이용 시 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 현황과 지목의 차이: 지목은 '임야'이나 현황은 '자연림, 묘지 및 제시외 건부지 등'으로 이용되고 있어, 토지 이용계획과의 차이로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

* 군사 관련 구역 지정: 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당되어 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 자연 입목 포함 평가: 지상 자연생 입목 등이 포함되어 평가되었으므로, 입목 처리 관련 추가 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 박월동에 위치한 임야로, 감정가는 599,184,000원입니다. 토지만 매각 대상이며, 토지 면적은 10,512㎡입니다. 본 물건의 가장 큰 특징은 지상에 다수의 분묘와 소유자 불명의 제시외 건물이 소재한다는 점이며, 이로 인한 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 상당한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 지적도상 맹지로서 도로 이용의 합법성 및 지속 가능성 또한 불투명한 상황입니다. 지적 경계 불분명, 현황과 지목의 차이, 그리고 군사 관련 구역 지정 등도 잠재적 위험 요소입니다. 이러한 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승 가능성: 현황의 제반 문제점(분묘, 맹지 등)이 해결될 경우, 토지 자체의 개발 잠재력이나 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현저히 낮은 최저매각가격: 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 제시외 건물 및 분묘 소재로 인한 제한을 감안한 가격으로 책정되었기 때문입니다.

* 투자 목적 다각화: 장기적인 관점에서 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성을 염두에 둔 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 법적 리스크와 현황상의 문제점을 안고 있으므로, 감정가 전액보다는 이를 충분히 반영한 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 특히 분묘 및 제시외 건물로 인한 법적 분쟁 가능성과 맹지라는 점을 감안할 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 3억 6천만원 ~ 4억 2천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 보증금 인수분을 제외한 예상 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.