나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53440 [1] 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 비동 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라라초교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상19층 중 제1층 제121호로서, (사용승인:2018.07.24) 외벽: 돌붙임 마감, 페어글라스 및 강화유리붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 임.

이용상태

근린생활시설(상호:(주)HY)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20m 내외, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20 m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택 거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53440 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 비동 1층 121호

건물명: 배곧헤리움어반크로스1차

용도: 근린상가

감정가: 169,000,000원

토지면적: 22.06㎡ (약 6.67평)

토지지분: 22.0638㎡ (약 6.67평)

건물면적: 107.56㎡ (약 32.53평)

건물지분: 107.56㎡ (약 32.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 망우동새마을금고 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청자)

사용승인일: 2018년 07월 24일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하는 "배곧라라초교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물의 구조:

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층, 지상 19층 건물 중 제1층 제121호에 해당하는 본 건은 외벽이 돌붙임, 페어글라스 및 강화유리 마감되었으며, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태:

본 건물은 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 남동측 및 남서측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을구 1번 근저당권 (망우동새마을금고, 2022.02.24 접수, 채권액 1,320,000,000원)

말소예정권리:

본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 근저당권 외 소유권이전 관련 등기(갑5, 갑6, 갑7), 가압류(갑8), 임의경매(갑9), 압류(갑10) 등 모든 등기 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리관계를 깨끗하게 인수하게 됩니다.

인수되는 권리:

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 에치와이 (HY)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 2,900,000원

* 전입/사업일자: 2023년 01월 10일

* 확정일자: 2023년 01월 10일

* 배당신고일자: 2025년 12월 12일

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

임차인은 존재하나 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "배곧라라초교" 인근에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 상업시설로서 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. "배곧헤리움어반크로스1차"는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 복합된 건물로, 본 건은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 일반상업지역에 속해 있어 업종 선택의 폭이 넓으며, 주거 및 업무 복합 지역 특성상 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 파악되지 않았으며, 지역 개발 계획 등을 고려할 때 지속적인 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: "배곧라라초교"가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 현재 점유 중인 임차인(주식회사 에치와이)은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 물리적인 협의 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 상권 변화 가능성: 배곧 신도시의 개발 계획 및 타 상업 시설과의 경쟁 구도 변화에 따라 향후 상권의 활성도가 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 근린상가로서, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변에 아파트, 오피스텔 등 주거 및 업무 시설이 밀집해 있어 상업시설로서의 입지 조건이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성도 편리한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확하며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 우량 입지: 배곧 신도시 내 일반상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리안전성: 모든 권리가 말소되는 임의경매 물건으로, 권리상 안전합니다.

* 다양한 활용: 근린상가로서 다양한 업종 유치 및 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 169,000,000원이며, 현재 파악된 인수되는 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 동향, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 현재 감정가를 기준으로 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.