나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53450 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 636-8 삼미하이츠빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층 401호로서(사용승인일 2016.02.04) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 4차선 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차인 김미리의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.01.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53450 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 636-8 삼미하이츠빌 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 35.61㎡ (약 10.77평)

건물면적: 62.76㎡ (약 18.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축연도: 2016년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남서측으로 왕복 4차선 내외의 도로에 접하고 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 1월 21일자 안산시 압류 (갑12).

본 경매 절차에서 말소되는 권리:

* 주택임차권 (김미리, 210,000,000원, 2023-11-17 접수, 을5)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 210,000,000원, 2025-10-02 접수, 갑13)

* 신청채권자의 강제경매로 인하여 위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임해원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김미리 양수인)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-01

확정일자: 2021-08-09

배당신고일자: 2023-11-17

대항력: 없음

비고: 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다.

인수되는 보증금: 0원.

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기함에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 상권은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 지역의 특성을 보입니다.

최근 매매 시세 분석:

* 호산아트 (2017년 준공, 53.3975㎡): 2026년 7월, 1억 6,600만원.

* 베니스 (2016년 준공, 52.17㎡): 2026년 7월, 1억 4,000만원.

* 다정하이츠빌라 (2001년 준공, 59.94㎡): 2026년 7월, 1억 2,800만원.

본건(62.76㎡)과 유사한 면적 및 연식의 주변 다세대주택 시세는 1억 4천만원에서 1억 7천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가는 2억 100만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 사용승인일은 2016년 2월 4일입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있습니다.

인근에 "정재초등학교"가 위치하고 있어 교육환경이 양호합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG의 대항력 포기 확약서: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 관련 법규 검토 및 HUG의 최종 처리 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

감정가 대비 시세: 최근 실거래가에 비해 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

공동담보 물건: 본건이 공동담보로 경매 진행될 경우, 연관된 다른 담보 물건의 가치 및 매각 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (추가적인 정보 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 2016년식 도시형생활주택으로, 비교적 최근 건축되어 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

"정재초등학교" 인근에 위치하여 주거 편의성이 있으며, 권리 분석상 매수인에게 인수되는 임차보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 철저히 한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

HUG 보증 관련 권리 관계의 명확성: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금 위험이 없어 투자 부담이 낮습니다.

신축급 건물: 2016년 준공된 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능하여 활용도가 높습니다.

안정적인 주거 입지: 초등학교 인근에 위치한 제1종일반주거지역으로, 주거 환경이 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

최근 시세 반영: 주변 유사 물건 시세 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원.

인수되는 보증금: 0원.

예상 입찰가 산정:

본 건은 인수되는 보증금이 없고 건물 상태가 양호하나, 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정되었습니다. 따라서, 최근 실거래가 평균(약 1억 5천만원)을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

입찰 시 본인의 희망 수익률과 자금 계획을 고려하여, 대략 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.