나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53437 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 17층1727호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안선JC" 서측 인근에 위치하며 부근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집하여 소재하는 일반적인 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 편의성은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 기타지붕 지하1층 / 지상28층 (사용승인일 : 2023.10.25)건 내 제17층 제1727호 및 제22층 제2216호로서, 외벽 : 인조석 판재 붙임 및 몰탈후 페인팅 마감 내벽 : 몰탈후 페인팅 및 인테리어 마감 창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

업무용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 방침방화설비, 방재설비, 지상주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약20m의 중로에 접하며, 남동측으로 폭 약 8m의 보행자도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1 토지 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) -기호 2 토지 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53437 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2, 아티스큐브2차 17층 1727호

물건종별: 오피스텔

감정가: 266,000,000원

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

건물면적(전용): 38.16㎡ (약 11.54평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안선JC" 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 일반적인 상업지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본건 북동측 및 남서측으로는 폭 약 20m의 중로, 남동측으로는 폭 약 8m의 보행자도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물정보

건축물명: 아티스큐브 2차

구조: 철근콘크리트조 기타지붕

건물층수: 지하 1층 / 지상 28층

준공일자: 2023년 10월 25일

해당층: 제17층 제1727호

외벽: 인조석 판재 붙임 및 몰탈 후 페인팅 마감

내벽: 몰탈 후 페인팅 및 인테리어 마감

창호: 알루미늄 샷시 창호

설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재 관련, 방침방화, 방재 설비 및 지상 주차장 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 22일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

소멸 예정 권리: 을1(근저당), 을2(근저당), 갑7(가압류), 갑8(가압류), 갑9(임의경매), 갑10(압류) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수될 권리: 현황 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등 특수 권리 여부는 현장 확인 필요)

등기부채권 총액: 약 851,727,318원

1.4. 임차인현황

임차인: K

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-05-01

대항력: 없음

비고:

임차인: S

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-05-01

대항력: 없음

비고:

주의: 상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 실제 점유 및 명도 관련 사항은 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 안산시 단원구 성곡동 일대는 한국산업단지공단이 관리하는 국가산업단지(시화국가산업단지) 및 반월특수지역에 포함되어 있어, 관련 산업체 종사자들을 대상으로 하는 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

신축 오피스텔로서 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 일반상업지역 내에 위치하여 업종 제한이 상대적으로 적어 다양한 사업 목적에 활용 가능합니다.

인근에 대규모 산업단지가 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본건은 상업지구 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변으로 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

해당 지역은 시화국가산업단지 및 반월국가산업단지와 인접해 있어, 산업단지 종사자 및 관련 업계 종사자들의 접근성이 좋습니다.

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 유해 화학물질 저장소 등)이 직접적으로 인접한 특이사항은 확인되지 않았으나, 산업단지 지역의 특성상 공업 지역의 환경적 요인(소음, 분진 등)은 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

점유 및 명도: 임차인이 대항력이 없으나, 실제 점유자를 통한 명도 절차에는 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

시장 변동성: 최근 매매 사례가 단기간에 큰 가격 차이를 보이고 있어, 시장 상황 변동에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다.

신축 건물의 하자: 준공된 지 얼마 되지 않은 건물이나, 미세한 하자가 있을 수 있으므로 계약 전 꼼꼼한 점검이 필요합니다.

1.8. 종합의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 오피스텔로, 현대적인 시설과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적으며, 산업단지 인근 상업지구라는 입지적 장점을 지닙니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상되나, 실제 점유 상태는 반드시 확인해야 합니다.

가격 변동성이 다소 있으나, 신축 건물임을 감안할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자포인트

신축 건물: 2023년 준공으로 시설이 현대적이며, 초기 유지보수 비용이 적게 소요될 가능성이 높습니다.

우수한 입지: 국가산업단지 인근의 일반상업지역에 위치하여 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리 관계: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

활용도 높은 면적: 38.16㎡(약 11.54평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합하여 수요층이 다양합니다.

1.10. 예상입찰가

감정가: 266,000,000원

최근 매매 사례:

- 2024년 12월 13층: 269,700,000원 (38.1648㎡)

- 2023년 12월 20층: 170,000,000원 (38.1648㎡)

- 2026년 06월 24층: 168,000,000원 (38.1648㎡)

본건은 신축 건물로서 감정가가 2억 6천 6백만원으로 책정되어 있습니다. 최근 매매 사례 중 2024년 12월 거래 가격이 감정가와 유사한 수준(2억 6천 9백 7십만원)을 보이나, 2023년 12월 및 2026년 6월 거래 가격은 그보다 현저히 낮게 형성되어 있어 시장 상황 및 개별 거래 조건에 따른 편차가 큰 것으로 보입니다.

신축 건물이라는 점과 감정가, 그리고 가장 높은 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이기 위한 경쟁력 있는 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.