나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53462 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 259-1 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각급학교, 근린생활시설이 혼재하는등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 소재하는등 전반적인 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호로서 (사용승인일 : 2012.12.21) 외벽 : 석재붙임 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 세장형 유사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(와동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역 의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존 지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역,사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으 로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음 진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.04.02.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 259-1번지에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53462 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

건물은 2012년 12월 21일에 사용 승인되었습니다.

감정평가액은 185,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물의 전용면적은 57.24㎡ (약 17.32평)이며, 이에 해당하는 토지지분은 29.52㎡ (약 8.93평)입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 총 채권액은 212,746,263원입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

건물은 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(와동중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(사세충렬문), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으나, 이는 해당 대상자에 해당될 경우에만 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 24일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류(금 22,746,263원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 주택임차권(이희경, 금 190,000,000원)이 있으나, 2026년 4월 2일자로 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 본 건은 권리 상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 물건으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

다세대주택, 다가구주택 등의 주거 시설과 학교 시설이 공존하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 와동중학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

채권 총액(212,746,263원)이 감정가(185,000,000원)를 초과하므로, 첫 번째 경매 기일에 유찰될 가능성이 높습니다.

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역(사세충렬문) 등 일부 제한사항이 존재하나, 이는 일반적인 주거용 부동산 거래에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 외국인 거래 시 허가 구역에 해당될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류 및 HUG와의 채무 관계를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 권리분석상 인수 부담이 없는 상태입니다.

주변 주거 환경 및 교육 시설 접근성이 양호하며, 건축 연식(2012년)이 비교적 최신인 점은 긍정적입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되었고 채권 총액이 감정가를 초과함에 따라, 경매 진행 시 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 임차 보증금 190,000,000원에 대한 인수 부담이 없어, 명도 관련 리스크가 해소되었습니다.

비교적 최신 건축 연식(2012년)으로, 주변 older 건물 대비 상품성이 우수할 수 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

학교 및 근린생활시설 인근으로 주거 안정성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근(2026년 7월) 주변 유사 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 연식 2002~2003년의 59.38㎡ ~ 75㎡ 면적의 물건들이 98,000,000원에서 120,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 건은 2012년식으로 비교 대상 물건들보다 최신이며, 전용면적은 57.24㎡입니다.

이러한 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 최근 실거래가보다 높게 형성될 수 있습니다.

다만, 현재 감정가(185,000,000원)는 최근 실거래가 수준보다 상당히 높게 책정되어 있으며, 채권 총액 또한 감정가를 초과합니다. 이로 인해 본 건은 1회 유찰될 가능성이 높으며, 이후 감가된 가격으로 진행될 것으로 예상됩니다.

시장 시세를 고려할 때, 낙찰가를 110,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 형성하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다. 이는 현재 시세와 보수적인 경매 접근 방식을 고려한 가격입니다.

[참고: 주변 시설 검색 결과]

경기도 안산시 단원구 와동 259-1번지 주변을 검색한 결과, 와동중학교, 안산단원경찰서, 근린생활시설, 기타 다세대 및 단독주택이 혼재되어 있습니다. 현재까지 공개된 정보 및 검색 결과상, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.