나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53445 [1] 경기도 안산시 단원구 대부동동 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담감정 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 "대동초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지방도변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) 인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로 단독주택건부지로 이용중임. 기호(3), 기호(7), 기호(9) 대체로 부정형의 평지로 도로등임. 기호(4), 기호(5) 기호(6), 기호(8) 대체로 부졍형 평지로 "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(3)~기호(9)는 인접필지를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(3),(4),(5),(8),(9) 도시지역 , 자연녹지지역 상대보호구역(대동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임. 기호(4),(5) 도시지역 , 자연녹지지역 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소유자미상의 제시외물건( (ㄷ)냉동창고, (ㄹ)컨테이너창고, (ㅁ)샌드위치판넬 창고)이 소재하여, 이의 가액을 별도로 (토지건물)감정평가명세표상에 표기하였으니 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

기호(4),(5),(6)은 지목 "답"이나 현황 "전" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(3),(7),(9)는 지목 도로로, 진입부분에 제시외물건 등이 소재하여, 통행에 제한이 있는 상태이며, 일부 농작물 경작중인바, 경매진행시 재확인바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2012.03.02)으로, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

1층: 단독주택(창고), 2층: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등이 구비되어 있음

부합물 및 종물

기호(1)의 부함물로 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재하여 구조, 이용상황, 관리상태 등을 고려하여 감정평가하였는바, 경매진행시 참고바람. (후첨 건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 감정서 기재 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ 제시외 물건 포함.
2. 목록 4,5,6,8은 매각허가결정기일까지 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
3. 목록 4,5,6은 공부상 지목 '답'이나 현황 '전'으로 이용중임.
4. 목록 3,7,9는 지목 '도로'이나 진입 부분 제시외 물건 소재하여 통행에 제한이 있으며, 일부 농작물 경작중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

• 사건번호: 안산지원 2025타경53445 (1)

• 소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 493

• 용도: 단독주택

• 감정가: 684,080,800원

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 메리츠캐피탈주식회사

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 면적 정보

• 토지 면적: 1,580.00㎡ (약 477.95평)

• 토지 제시외 면적: 0.00㎡

• 건물 면적: 94.74㎡ (약 28.66평)

• 건물 제시외 면적: 125.93㎡ (약 38.10평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

• 본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 '대동초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

• 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 지방도변 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

• 차량으로의 접근은 가능합니다.

• 인근 버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

• 기호(2) 토지는 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

• 기호(3)~(9) 토지는 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

• 지목이 '도로'인 기호(3),(7),(9) 토지는 진입 부분에 제시외 물건이 소재하여 통행에 제한이 있으며, 일부 농작물이 경작 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

• 을21 근저당권 (반월농업협동조합, 2020-11-27 접수) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

• 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 개요상 '없음'으로 기재되어 있음)

3.3. 채권 총액

• 등기부채권 총액은 513,156,283원입니다.

3.4. 특이사항

• 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

• 감정서에 기재된 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ 제시외 물건이 포함됩니다.

• 등기부상 을21, 을22 근저당권은 공동담보로 추정됩니다.

3.5. 임차인 현황

• 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

• 제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택으로, 본건(단독주택)과는 물건의 성격 및 면적에서 큰 차이가 있습니다.

• 2026년 2월~4월에 거래된 다세대 주택의 경우, 전용면적 약 57㎡ 내외의 물건이 1억 2,900만원 ~ 1억 4,000만원 선에서 거래되었습니다.

• 이는 본건의 감정가 및 규모와 직접 비교하기는 어렵습니다.

4.2. 상권 특징

• 본 물건은 농경지 및 단독주택이 혼재하는 전형적인 농촌 지역에 위치합니다.

• 대부동동 지역의 부동산 시장은 주로 전원주택, 농지 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

• 본건에 직접적인 편의시설 정보는 기재되어 있지 않으나, 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

• 인근에 대동초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

• 목록 4, 5, 6, 8번 토지는 매각허가결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

• 목록 4, 5, 6번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중이므로, 실제 농지 이용 및 취득 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 도로 지목 및 이용 제한

• 지목이 '도로'인 목록 3, 7, 9번 토지는 진입 부분에 제시외 물건 소재 및 일부 농작물 경작으로 인해 통행에 제한이 있으며, 이는 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

• 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 물건(냉동창고, 컨테이너창고, 샌드위치판넬 창고 등)이 소재하며, 이는 감정가에 반영되어 일괄 매각됩니다. 현장 확인을 통해 정확한 상태 및 철거 여부 등을 파악해야 합니다.

• 건물 부합물로 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재합니다.

6.4. 공부와의 차이

• 목록 4, 5, 6번 토지의 경우, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

6.5. 기타

• 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로, 실제 거주 또는 임대 수익 발생 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 6억 8천만원대이나, 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황의 차이, 도로 이용 제한, 제시외 물건 존재 등 다수의 특이사항 및 잠재적 리스크가 존재합니다. 주변 시세 정보는 다세대 주택에 국한되어 본건과의 직접적인 비교는 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 철저한 권리관계 및 물건 상태 확인, 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

• 광대한 토지 면적으로 잠재적 활용 가치가 높습니다.

• 농촌 지역의 특성을 살린 전원주택 또는 6차 산업 관련 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

• 초등학교가 인접해 있어 가족 단위 거주지로도 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 684,080,800원입니다.

• 제시된 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

• 농지 관련 규제, 도로 이용 제한, 제시외 물건 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

• 현장 답사 및 법규 검토를 통해 정확한 가치 산정이 필요하며, 보수적인 접근 시 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 투자 전략에 따른 추정치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.