나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53460 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 937 안산8차푸르지오아파트 810동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 '안산서초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트 단지, 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(선부역-서해선)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 23층 건물 내 제18층 제1802호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있으며, 남서측으로 노폭 약 24미터 및 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(원곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-10-21)(원곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안산서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53460 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 937 안산8차푸르지오아파트 810동 18층1802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 445,000,000원

* 토지면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

* 건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 전용면적 84.99㎡ 기준으로 파악됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 23층 건물 내 18층

* 사용승인일: 2006년 05월 16일

* 건축물 총 세대수: 1348세대

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 (윤 ) 존재

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 '안산서초등학교' 남동측 인근

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독/다가구/다세대 주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 선부역(서해선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 남서측 노폭 약 24미터 및 남동측 노폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(원곡중, 안산서초, 원일초), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 또한, 토지거래계약허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 전입일자: 2006년 05월 24일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 윤 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 세부 확인이 필요합니다. 전입일자는 2006년 5월 24일입니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (국민은행, 2006-06-23 접수, 156,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

* 등기부채권 총액: 256,000,000원 (근저당 2건)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건이 소재한 지역은 단독, 다가구, 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 중심의 지역입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 식당, 마트, 병원 등 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 단지 내 부대시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 안산서초등학교, 원곡중학교, 원일초등학교 등 다수의 교육기관이 근거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 서해선 선부역이 가까이 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 단지 주변 도로망을 이용한 자가용 이동도 원활합니다.

* 생활 편의: 인근 상업시설을 통해 쇼핑, 금융, 의료 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 소화, 승강기, 주차장 등 현대적인 주거 생활에 필요한 각종 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인 윤 의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 실제 계약 관계 및 점유 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역: 현재 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있어 잔금 납부 시점의 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2006년 준공된 아파트로, 향후 공동주택의 일반적인 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 안산8차푸르지오아파트 810동 18층 1802호로, 아파트로서의 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 주변에 교육시설과 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 본건의 가장 큰 특이사항이자 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 추가적인 사실관계 확인이 선행되어야 합니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되어 권리 분석상의 부담은 적습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 서해선 선부역이 가까워 향후 교통망 개선 및 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교육 특화 환경: 안산서초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀를 둔 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 노려볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 안정적인 주거 단지: 대규모 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라 및 관리 시스템이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 본건과 유사한 84.99㎡ 타입의 최근 실거래가는 2026년 5월 44,500만원 (8층) 및 2026년 7월 43,700만원 (20층) 수준으로 확인되었습니다.

* 이는 본건의 감정가 445,000,000원과 비슷하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 권리 관계 및 특이사항 고려:

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 불확실성을 고려하여, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용 소요 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 최근 실거래가 및 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 95% 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 420,000,000원

* 상기 범위는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 최신 정보 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.