나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53438 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1482-6 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선버스,노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중 임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53438 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1482-6 3층302호

용도: 다세대주택

건물(건축물대장 기준): 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호

건물 준공 연도: 2002년 (건축물표제부 pmsDay: 20020328, useAprDay: 20020918 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.32㎡ (약 9.48평)

토지 지분: 31.325㎡

건물면적: 60.11㎡ (약 18.18평)

건물 지분: 60.11㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 116,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 간선버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 환경은 무난합니다.

2.3. 주변 시설 (검색 결과 기반)

주변에는 초당초등학교, 안산만곡초등학교, 안산중앙중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 상록구청, 안산시민공원, 문화예술의전당 등 편의 및 문화 시설 이용이 용이합니다. 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설도 차량 이동 거리에 위치하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무 (검색 결과 기반)

현재까지 검색된 정보상으로는 해당 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 진행 시점의 최신 정보를 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 순위번호 7번의 주택임차권 등기가 있습니다. (접수일자: 2025.07.11., 권리자: 유경진, 임차보증금: 120,750,000원, 전입일자: 2017.12.12., 확정일자: 2017.12.12.)

임차인의 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경53438)으로, 접수일자는 2025년 10월 2일입니다.

3.3. 임차인 현황

* 유경진: 보증금 120,750,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2017-12-12, 배당신고일자 2025-07-11, 대항력 있음. (선순위 임차권으로 보증금 전액 인수 가능성 높음)

* 이욱락: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-03-16, 대항력 없음.

3.4. 총 인수 보증금 (참고)

명시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 달리, 을구 7번 임차권의 보증금 120,750,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지대 형성

본건이 위치한 사동 지역은 다세대주택이 밀집된 대표적인 주거지대입니다. 주변에 근린생활시설 및 상가들이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

안산시는 지속적인 도시 개발 및 재건축 사업이 추진되는 지역으로, 사동 일대 역시 노후 주거지 정비 및 신규 주거 단지 개발 가능성을 잠재하고 있습니다.

4.3. 상권 특성

인근 초등학교를 중심으로 학원가 및 소규모 상권이 형성되어 있으며, 차량 이동 거리에 대형 상업시설도 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

초당초등학교가 남측 인근에 위치하며, 안산만곡초등학교, 안산중앙중학교 등 다수의 교육 시설이 근거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

차량으로 이동 가능한 거리에 대형 마트, 병원, 은행, 관공서(상록구청 인근) 등 다양한 생활 편의 시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

안산시민공원, 문화예술의전당 등 인근 녹지 및 문화 공간을 통해 여가 생활을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(유경진)의 보증금 120,750,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 물건의 실제 취득 비용을 감정가 이상으로 상승시킬 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상) 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 가격 변동성

부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 등 교육 시설과 각종 편의 시설이 근접해 있어 기본적인 생활 환경은 양호합니다. 교통 접근성 또한 편리한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(120,750,000원) 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(116,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 낙찰 후 실제 부담액이 높아질 수 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 분석을 철저히 하고, 임차인과의 협상 가능성 및 배당 순위를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 초당초등학교 등 근접한 교육 시설

* 편리한 교통망: 간선/노선 버스 정류장 인근 위치

* 생활 인프라: 병원, 마트, 관공서 등 주변 편의 시설 접근성

* 주거 선호 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건들의 시세를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 60.11㎡) 및 건축 연도(2002년)를 가진 다세대주택의 거래가는 약 185,000원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 111,000,000원 (60.11㎡ * 185,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가 116,000,000원과 비교했을 때, 시장 가치 대비 큰 차이는 없으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,750,000원을 인수해야 하는 점을 고려하면 총 취득 비용은 훨씬 높아집니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 111,000,000원 ~ 116,000,000원 선에서 고려할 수 있으나, 이는 낙찰 후 인수하게 될 보증금을 제외한 금액이며, 실제 투자 시에는 해당 보증금 인수 금액까지 포함하여 총 지출 비용을 계산해야 합니다. 임차인의 배당 결과에 따라 최종 인수 금액이 달라지므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 내용을 재확인하고 보증금 인수 위험을 충분히 감수할 수 있는 금액으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.