나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53458 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1323-6 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측에 위치하며 주위에는 다세대주택, 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 이용이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통수단은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건중 제3층 제301호로서 외벽 : 드라이 비트 마감 등 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 알미늄삿시 유리창임.

이용상태

다세대주택(후면 내부구조도 참조)이나 현재는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시까스에의한 난방설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 인근지와 등고 평탄한 다세대주택건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용 중이고 현황상 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경53458 (1)

소재지

경기도 안산시 상록구 사동 1323-6 3층301호

용도

다세대주택

토지면적

36. 04㎡ (약 10.90평)

건물면적

76. 03㎡ (약 23.00평)

감정가

157,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

한OOOOOOOOO

건축년도

2001년

2. 입지조건

주위환경

경기도 안산시 상록구 사동 소재 시곡중학교 북서측에 위치하며, 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 이용이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2024년 03월 14일 서민금융진흥원의 가압류 결정입니다.

인수되는 권리

을구 순위번호 15번 주택임차권(2024.09.03. 등기)이 매수인에게 대항할 수 있으며, 말소되지 않고 인수됩니다.

임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사(임차권자 김 의 승계인)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 25일

확정일자: 2022년 07월 18일

대항력: 있음

권리분석 요약

매각으로 인해 말소되는 권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 을구 순위번호 15번 주택임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 시세

비슷한 시기에 거래된 주변 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 72.08㎡가 13,500만원(2026년 3월), 면적 106.81㎡가 19,800만원(2026년 3월)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건 건물 면적(76.03㎡) 기준 시세는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

건축물 현황

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 2001년에 건축되었습니다.

5. 생활정보

건물구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄 삿시로 마감되었습니다.

이용상태

현재 공실 상태로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비를 갖추고 있습니다.

주변 시설

시곡중학교가 북서측에 위치하며, 주변으로 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 현재까지 파악된 정보상 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원 인수 가능성입니다. 채권 총액(약 209,385,780원)과 임차인 보증금(190,000,000원)을 합산한 금액이 본건의 감정가(157,000,000원) 및 추정 시세보다 현저히 높아, 경매 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 매우 큽니다.

권리관계 복잡성

다수의 소유권 이전, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있어 권리 분석에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 현재 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 190,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 임차인과의 협상 또는 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 현재 공실 상태이므로, 명도 완료 시 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 사동이라는 지역적 이점을 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있으나, 임차인 보증금 인수 위험을 충분히 감안해야 합니다.

* 정확한 명도 비용과 시간, 그리고 임차인과의 협상 가능성을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 157,000,000원 대비 주변 시세 및 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 본건의 인수는 매우 높은 위험을 수반합니다. 인수 보증금 190,000,000원이 물건의 가치를 초과할 가능성이 높으므로, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

임차인 보증금 인수 부담을 제외한 부동산 자체의 가치(추정 시세 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원)를 고려하여, 위험 부담을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 인수 보증금 190,000,000원을 감안하면, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산 가치를 초과할 수 있습니다. 이에 따라, 위험 감수 수준을 고려한 입찰가로 70,000,000원 을 제시합니다.

단, 이는 임차인 보증금 인수 위험에 대한 극단적인 보수성(Deep Discount)을 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과, 명도 가능성, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 총 예상 비용은 입찰가 70,000,000원에 인수 보증금 190,000,000원을 더하여 260,000,000원이 될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.