나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53477 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1398-11 경진아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 저층중심의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역(사리역:수인분당선) 이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 401호로서(2014.12.29 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급.배수설비가 되어있으며 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리 권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음 진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 김혜영)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53477 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1398-11 경진아트빌 4층401호

신주소: 경기도 안산시 상록구 장화3길 45 (사동)

1.3. 물건 현황

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호 (2014.12.29 사용승인)

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

1.4. 가격 정보

감정가: 166,000,000 원

1.5. 면적 정보

토지 면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

건물 면적: 53.45㎡ (약 16.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 저층 중심의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 수인분당선 사리역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 주변 편의시설 및 교육시설

본 건은 초당초등학교 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 사리역을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 잠재적 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 건 인근에 유해하거나 혐오감을 주는 시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

등기부상 다수의 권리 변동 및 제한 사항이 존재하나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권 및 강제경매가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2023년 11월 15일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 가압류(을7)입니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다. (제시된 정보 상으로는 지상권 외 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 김혜영 승계인)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-20

확정일자: 2022-07-21

배당신고일자: 2024-06-27

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전:임차권자 김혜영)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되어, 임차인의 대항력은 인정되지 않으며 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 소유권이전, 공유자지분 이전 등기 등 다수의 소유권 관련 변동이 있었습니다. 또한, 농업협동조합중앙회 가압류, 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈주식회사 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다. 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025타경53477)이 말소기준권리 이후 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 203,780,117 원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 안산시 상록구 사동은 주거 지역으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 형태로 이루어져 있습니다. 학군 및 교통이 비교적 양호한 편이며, 지역 내 자체 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

4.2. 개발 가능성

최근 건설된 신축 건물(에듀파크타운, 리슈빌)의 높은 매매가를 고려할 때, 지역 내 주택 수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, 해당 물건은 2014년 건축된 다세대주택으로, 신축 건물과의 시세 차이는 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 건물에 4층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 편의성

초당초등학교가 인근에 있으며, 사리역(수인분당선) 이용이 편리하여 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 단지 내 차량 접근이 가능하고, 주변에 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대부분의 권리가 매각으로 소멸되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (현 정보로는 해당 권리의 상세 내용 파악 불가)

6.2. 명도 리스크

채무자 또는 점유자가 명도에 비협조적일 경우, 명도 과정에서 추가 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 본 건은 대항력 없는 임차인으로 인수되는 보증금이 없으므로, 명도 자체는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 법적/물리적 리스크

토지이용계획상 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 건축물 현황도에 따라 내부구조 등이 건축물대장과 상이할 경우, 추후 하자 보수 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초당초등학교 인근에 자리잡고 있어 교육 환경이 양호하며 수인분당선 사리역을 통한 교통 접근성도 편리합니다. 감정가는 1억 6,600만 원으로 책정되었으며, 건물 연식(2014년) 대비 양호한 상태로 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 보증금이 없고 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 경매 절차를 통해 안전하게 취득 가능할 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 과정에서의 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인근, 지하철역 접근 용이, 주거 편의시설 근접

* 안전한 권리관계: 대항력 없는 임차인, 인수 보증금 없음, 대부분의 권리 소멸

* 합리적 감정가: 주변 신축 건물 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능성

* 다세대주택: 안정적인 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 300만 원에서 400만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건물의 전용 면적은 53.45㎡ (약 16.17평)이며, 감정가는 166,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 거래된 유사 신축 다세대주택(에듀파크타운, 66.65㎡)이 268,000,000원(평당 약 402만원), 리슈빌(71.52㎡)이 249,000,000원(평당 약 348만원)에 거래된 점을 감안하면, 본 건물의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

특히, 본 건은 2014년 준공된 건물임을 고려할 때, 보수적으로 평당 300만원에서 350만원 사이의 가치를 적용해 볼 수 있습니다.

53. 45㎡ * 300만원 = 160,350,000원

53. 45㎡ * 350만원 = 187,075,000원

감정가 166,000,000원을 기준으로, 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없다는 점을 고려하여, 보수적인 시세 분석 범위를 1.1배 ~ 1.2배로 설정 시 약 182,600,000원에서 199,200,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 주변 시세 및 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.