나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53119 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-11 명성하이츠 204동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서, [사용승인일 : 2017.05.12] 외벽 : 돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임. (자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 대쌍령리 300-11 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 기호(2) 대쌍령리 300-14 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2014-04-15)(성남-장호원)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 기호(3) 대쌍령리 301-103 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 중 Ⅲ. 기타 참고사항 참고 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:정미자)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53119 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-11 명성하이츠 204동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 255,000,000원

토지면적: 62.59㎡ (약 18.93평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.29㎡ (약 16.72평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2017.05.12

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

말소기준권리: 을9 근저당권 (주식회사대오, 2021.02.26)

경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(195,000,000원)은 임차인 정미자의 보증금과 일치함.

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 분석:

* 권용은

전입일자: 2025-09-16

대항력: 없음

보증금: 0원

차임: 0원

* 김종하

전입일자: 2025-07-31

대항력: 없음

보증금: 0원

차임: 0원

* 정미자 (주택도시보증공사)

전입일자: 2021-01-20

확정일자: 2020-12-23

배당신고일자: 2023-02-21

대항력: 없음 (단, 특이사항 및 주의사항에 '대항력있는 임차인' 관련 내용 기재됨)

보증금: 195,000,000원

비고: 주택도시보증공사로부터 2026.06.01자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었음. 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을10)은 말소 예정으로 기재되어 있음.

인수 보증금 합계: 0원

상기 내용에 따르면, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됨. 다만, '대항력있는 임차인' 관련 특이사항과 확약서의 유효성 및 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 사례 분석:

* 주노빌리지 (2018년식, 53.39㎡, 1층): 2026년 5월 10일, 160,000,000원 (약 2,996,816원/㎡)

* 크로바빌 (2014년식, 54.87㎡, 1층): 2026년 5월 14일, 122,000,000원 (약 2,223,437원/㎡)

* 라임하우스1동 (2016년식, 68.89㎡, 3층): 2026년 5월 4일, 207,000,000원 (약 3,004,789원/㎡)

건물 연식 대비 가격: 본건(2017년식, 55.29㎡)과 유사한 면적대의 주노빌리지(2018년식, 53.39㎡)가 1.6억원에 거래되었으며, 더 넓은 면적의 라임하우스1동(2016년식, 68.89㎡)은 2.07억원에 거래되었음. 이를 고려할 때, 본건의 시장 가격은 약 1.6억원 ~ 2.1억원 수준으로 추정됨.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 2.55억원으로, 최근 거래된 유사 물건들의 시세보다 상당히 높게 평가되었음.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서, 사용승인일은 2017.05.12임. 외벽은 돌 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등임.

이용 상태: 공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 완경사지의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등에 해당함.

6. 잠재적 리스크

HUG 임차인 관련 불확실성: 주택도시보증공사(정미자)와의 확약서(2026.06.01자)에 따라 대항력 포기 및 임차권 등기 말소가 약정되었으나, 확약서의 효력 발생일이 미래 시점이므로 잔금 납부 및 소유권 이전 시점까지 임차인과의 관계를 명확히 확인해야 함. '대항력있는 임차인'이라는 특이사항 표기 또한 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있음.

감정가 대비 높은 시세: 감정가 2.55억 대비 최근 유사 물건 거래 시세가 1.22억 ~ 2.07억원 수준으로, 시세 대비 고평가된 것으로 판단됨.

토지이용계획상의 제한: 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 소유권 이전 시 관련 절차 준수가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 신축급(2017년식) 다세대주택으로, 기본적인 생활 환경은 양호한 편임. 그러나 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정되어 있으며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 및 대항력 문제가 복합적으로 얽혀 있어 주의 깊은 접근이 요구됨. 임차인과의 확약서 내용을 철저히 검토하고, 잔금 납부 시점까지 관련 문제가 해결되는지 확인하는 것이 중요함. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크를 고려한 신중한 판단이 필요함.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 주거 만족도가 높을 수 있음.

안정적인 주거 지역: 주변이 주택 단지로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공함.

HUG 보증 관련 해결 기대: HUG가 채권자이자 채무 보증 기관으로 경매를 진행하는 만큼, 임차인 관련 문제가 원만히 해결될 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 거래 가격(122,000,000원 ~ 207,000,000원)을 고려할 때 시세는 1.6억원 ~ 2.1억원 범위로 추정됨. 특히 본건과 면적이 유사한 2018년식 건물(53.39㎡)이 1.6억원에 거래된 점을 감안하면, 감정가는 시세보다 상당히 높게 책정되었음을 알 수 있음.

임차인 보증금 195,000,000원은 인수하지 않는 것으로 판단되며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있음.

HUG 임차인 관련 확약서(2026.06.01자)는 긍정적이나, 이행 시점 및 '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 현 시세와 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정함.

예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.