나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34642 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 203-19 해들목빌라 가동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제가동 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2007.3.14.) 외벽 : 창호 :

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(역곡고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(역곡중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 203-19 해들목빌라 가동 5층 501호에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34642 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 1억 3천 6백만 원입니다.

토지 면적은 25.22㎡(약 7.63평)이며, 건물 면적은 41.19㎡(약 12.46평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역 및 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 일반적인 주거지역으로, 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권보존 등기일은 2007년 4월 2일이며, 이후 공유자 지분 이전, 매매 등이 있었습니다.

말소기준권리는 2025년 10월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(사건번호: 2025타경34642)입니다.

을구 3번 순위의 주택임차권 등기(채권액 1억 2천만 원, 임차인: 박성현)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

채권 총액은 1억 2천만 원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역 내에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

인근에 학교가 소재하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성될 수 있습니다.

최근 거래 사례를 보면, 2026년 3월 1일 거래된 인근 다세대주택(45.33㎡)은 1억 4천 4백만 원에, 2026년 3월 2일 거래된 다세대주택(36.35㎡)은 1억 3천 8백만 원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 1억 3천 6백만 원으로, 인근 시세와 유사한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

다만, 2026년 3월 3일 거래된 38.77㎡ 면적의 다세대주택이 2억 4천 5백만 원에 거래된 사례도 있어, 건물 연식, 층수, 내부 상태 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 역곡중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

주거 지역으로서 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통망으로는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도로 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (2026년 7월 8일 현재 유효 기간 내). 따라서 외국인 등 특정 구매자는 사전에 관할청의 허가를 받아야 하며, 이는 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가했습니다. 실제 내부 상태에 따라 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계는 미상이나, 주택임차권은 말소 처리될 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 특별한 부담은 없습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

감정가 및 인근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 물건으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

주택임차권이 말소 예정되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

인근 학교 등 교육시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 6백만 원입니다.

인근 다세대주택의 최근 거래 사례(1억 3천 8백만 원 ~ 2억 4천 5백만 원)와 본건의 면적(12.46평) 및 건물 연식(2007년 사용승인)을 종합적으로 고려할 때, 평당 약 1000만 원 ~ 1050만 원 선의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

이는 1억 2천 5백만 원에서 1억 3천만 원 내외의 가격대에 해당합니다.

내부 상태 미확인 및 토지거래허가구역 지정에 따른 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 1억 2천 8백만 원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.