나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34637 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 189-251 수길홈타운 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.10.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "소명여자고등학교"북측에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨 .

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 소사역 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리크평슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일:2003.04.08) 외벽: 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~20 26.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34637 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 189-251 수길홈타운 5층502호

건물 용도: 다세대주택

사용승인일: 2003년 4월 8일

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.42㎡ (약 9.20평)

토지지분: 30.42㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.75㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 소재하며, "소명여자고등학교" 북측에 위치합니다. 주위는 동유형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 소사역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 북서측으로 세로의 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

없음. 말소기준권리(갑9, 주택도시보증공사, 강제경매, 2025-10-02 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 5번 주택임차권(최진욱, 보증금 160,000,000원)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최진욱)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-10

확정일자: 2022-04-12

배당신고일자: 2023-12-12

대항력: 없음

비고: 없음

3.3. 등기부 요약

* 갑7: 소유권이전 (김정량, 2019-12-13)

* 을5: 주택임차권 (최진욱, 160,000,000원, 2022-05-10 전입, 2022-04-12 확정, 말소 예정)

* 갑8: 소유권이전 (황재윤, 매매 160,000,000원, 2022-06-13)

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 160,000,000원, 2025-10-02 접수, 말소기준권리)

* 갑10: 압류 (국민건강보험공단, 2025-11-24 압류, 말소 예정)

등기부채권 총액: 160,000,000원

3.4. 권리분석 요약

전반적인 권리관계는 깨끗하며, 인수되는 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업지역입니다. 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식(2003년)의 다세대주택(59.59㎡)이 2026년 3월 3일 175,000,000원에 거래되었습니다. 본 건(2003년식, 49.75㎡)의 경우, 해당 거래 사례를 기준으로 시세 형성 가능성이 있습니다. 비교적 최신 연식(2016년)의 다세대주택(50.82㎡)은 2026년 3월 14일에 235,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 생활 정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 소사역 이용 가능.

* 교육: 소명여자고등학교가 북측에 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역에 포함됩니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당하므로, 매수 후 전매나 실거주 외 다른 용도로 사용 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

* 재정비촉진지구: 해당 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 개발 또는 정비 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경이 있었던 건으로, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2003년 준공으로 20년 이상 경과된 건물로, 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건의 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 부천시 일부 지역에 산업 단지 및 과거 소각장이 문화 시설로 전환된 사례가 있는 점을 고려할 때, 광범위한 지역 조사는 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미동 소재의 다세대주택으로, 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 교통 및 생활 환경은 무난한 수준이며, 소사역 이용이 용이합니다. 다만, 감정가 대비 최근 시세는 보합 또는 약간 낮은 수준으로 보이며, 토지거래허가구역 등 관련 규제 사항을 고려해야 합니다. 재정비촉진지구 지정은 장기적인 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소사역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

주변 시세 분석 결과, 2003년식 59.59㎡ 다세대주택이 175,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본 건(2003년식 49.75㎡)의 적정 시세는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 경쟁률 및 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 후, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

제안 입찰가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.